Premessa
Considerando la realtà socio-economica dell’area in cui è ubicato il centro commerciale “Le Torri”, un ambito sub-provinciale di ridotte dimensioni, appare evidente già da una prima analisi (supportata dall’evidenza dei fatti) che la sua conformazione mostra evidenti criticità, quali:
- Il sovradimensionamento delle Aree di vendita al dettaglio rispetto all’effettivo bacino di potenziale utenza stanziale (30.000/35.000 abitanti, residenti in un ambito di max. 10/15 minuti di percorrenza);
- Il sovradimensionamento dell’Ancora Alimentare rispetto all’effettivo bacino di potenziale utenza stanziale (30/35.000 abitanti residenti in un ambito di max. 10/15 minuti di percorrenza);
- L’assenza di Aree di vendita prodotti di alta gamma in grado di attrarre la potenziale utenza stagionale di area vasta rappresentata dal flusso turistico che interessa la costa adriatica in provincia di Rimini (15.500.000 pernottamenti nell’anno 2013 di cui circa il 10% provenienti dalla Russia) e lo Stato di San Marino (1.905.000 presenze nell’anno 2013);
- L’assenza di attività caratteristiche legate al territorio in grado di attrarre la potenziale utenza di passaggio rappresentata dal flusso veicolare in transito nell’area (circa 9.000 veicoli/giorno);
- L’assenza di connotazione architettonica e/o Design della struttura capace di identificare il centro commerciale come di qualità;
- L’assenza di visibilità dalla rete viaria principale (S.S. 258 Marecchia) capace di assicurare un adeguato orientamento e di pubblicizzare idoneamente la presenza del centro commerciale.
Tali evidenti criticità obbligano ad un significativo restyling funzionale ed architettonico dell’attuale centro commerciale, in assenza del quale è ragionevole ipotizzare che ogni tentativo di rilancio risulterà infruttuoso.
Al fine di contenere i costi complessivi della riqualificazione ed assicurare l’ammortamento dell’investimento iniziale e la sua redditività entro un arco decennale (vedere Business Plan), l’intervento che si ipotizza interesserà esclusivamente il Lotto 1 (complesso commerciale “Le Torri”) ed avverrà mantenendo sostanzialmente inalterate la quasi totalità delle volumetrie esistenti ed escludendo ogni intervento sul livello interrato dei parcheggi coperti che rimarrà invariato. Nello specifico l’intervento avverrà con un saldo invariato delle superfici attualmente presenti, ovvero prevedrà la loro mera ridistribuzione/riallocazione mantenendo invariati i parametri urbanistici attuali (prevedendo la demolizione e la trasformazione in aree scoperte e/o in porticati coperti esterni di parte dei volumi esistenti in misura tale da compensare quelli che si prevede di realizzare ex-novo, pari a 750 mq. di S.U. circa), mentre gli interventi sulle aree esterne saranno sostanzialmente finalizzati alla realizzazione di un nuovo accesso carrabile (ad unico senso di marcia) al parcheggio prospiciente la viabilità pubblica parallela alla S.S. 258 così da permettere - senza modificare l’attuale viabilità interna - un rappresentativo e diretto accesso al complesso commerciale per i veicoli provenienti dalla costa adriatica (ovvero ai 4/5 dei visitatori) ed al completamento (piantumazione di essenze arboree ed inerbimento delle aiuole) delle aree verdi. Relativamente al Lotto 2 (capannoni agricoli) non si prevede il suo coinvolgimento nell’operazione di riqualificazione in quanto non ritenuto funzionale a tale fine. Ipotizzando che sia possibile acquisire ad un costo complessivo di circa 10 ml di euro entrambi i lotti e considerando ragionevole supporre che questi possa essere reimmesso nel mercato immobiliare tra qualche anno, si stima che il Lotto 2 (sulla base della destinazione di PRG, ovvero delle sue potenzialità) potrà ragionevolmente assicurare un’entrata economica pari ad 1 ml di euro da utilizzare a compensazione parziale delle spese che dovranno essere sostenute.
1] Ridimensionamento e differenziazione funzionale delle Aree attualmente destinate alla vendita al dettaglio Dall’analisi del realistico bacino potenziale di utenza stanziale emerge in particolare la necessità di ridimensionare le attuali superfici del complesso (8.500 mq. circa) destinate alla vendita al dettaglio prevedendo una loro maggiore articolazione funzionale ed una contestuale riduzione della superficie unitaria di ogni singola funzione, al fine di riallineare maggiormente l’offerta di spazi alla domanda locale, che si caratterizza per istanze di contenuta entità (dunque di contenute dimensioni che non necessitano di grandi spazi e che non devono eccessivamente incidere sul bilancio economico dell’attività), nella convinzione che a parità di offerta (in termini di costi di affitto) gli spazi del complesso commerciale possano presentare una maggiore appetibilità rispetto a quelli (alternativi ad essi) attualmente offerti dal mercato, stante la loro maggiore accessibilità (presenza di ampi parcheggi, anche coperti), comodità (contiguità ad altre funzioni e servizi) e visibilità (inserimento all’interno di un complesso unitario riconoscibile).
Per tale ragione si prevede di ridurre la superfice delle aree destinate alla vendita al dettaglio da offrire in affitto permanente a 2.950 mq. circa, differenziata spazialmente in modo da intercettare sia la domanda di superfici di dimensione medie (2 blocchi non frazionabili al loro interno) per complessivi 1.300 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno e primo; spazi B- N) da parte delle catene di distribuzione (Elettronica, abbigliamento, etc.) che quella di superfici piccole (5 blocchi frazionabili al loro interno) per complessivi 1.650 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno; spazi D-E-F-G-L) da parte di singole attività commerciali locali. Analogamente si prevede (con la finalità di intercettare le rispettive domande presenti in ambito locale), da offrire in affitto permanente, di destinare:
- 2.250 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno; spazi C-H) a Direzionale (uffici professionali, assicurazioni, patronati sindacali, distaccamenti di enti pubblici, sportelli bancari, etc.);
- 1.100 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano primo; spazio Q) a Salute e fitness (palestra, beauty center, etc.);
- 1.100 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano primo; spazio N) a Gioco e intrattenimento (sala giochi, sala feste, intrattenimento ludico dei bambini, etc.);
- 800 mq. circa a Ristoro, suddivisi in due spazi di cui il primo di 450 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano primo; spazio P) finalizzato alla Somministrazione alimenti (Ristorante, self-service) ed il secondo di 350 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno; spazio I)finalizzato alla Somministrazione bevande (Bar, Wine-bar, Music-bar, Pub, etc.).
Le aree Ristoro-somministrazione alimenti e Gioco e intrattenimento poste al piano primo saranno inoltre dotati di spazi esterni pavimentati ( 300 mq. circa cadauno) ad uso esclusivo a supporto delle rispettive attività, come è previsto per l’area Ristoro-somministrazione bevande posta al piano terreno la possibilità di utilizzare nelle ore pomeridiane e serali parte della piazza-mercatale per collocare tavolini e sedute all’aperto. Le aree destinate alla vendita al dettaglio saranno prevalentemente concentrate lungo la galleria del piano terreno così da assicurare un’ampia superficie di affaccio delle vetrine merceologiche mentre tutte le altre aree (Direzionale - Salute e fitness - Gioco e intrattenimento - Ristoro) saranno dislocate in modo da essere comunque collegate alla galleria principale, ma dotate tutte anche di autonomi accessi (collegati alle scale ed ascensori esterni alla galleria) per consentire una gestione delle loro aperture non condizionata dalla chiusura degli esercizi di vendita e garantire così la loro (eventuale) fruibilità per l’intero arco delle 24 ore. La ripartizione delle superfici delle diverse aree, con la sola eccezione di quelle destinate a Ristoro, non ha carattere permanente e, in virtù della loro contiguità, può facilmente variare nel tempo per adattarsi alle variazione della domanda che potranno manifestarsi nel tempo.
2] Ridimensionamento dell’Ancora Alimentare
Dall’analisi del realistico bacino potenziale di utenza stanziale emerge altresì la necessità di ridimensionare la superficie del complesso attualmente destinata ad Ancora Alimentare da offrire in affitto permanente attualmente sovradimensionata rispetto alla realistica domanda locale. Per tale ragione si prevede di ridurre la sua superficie a 1.500 mq. circa, passando così dall’attuale tipologia “Superstore” a quella di “piccolo ipermercato” (più versatile e funzionale alla domanda locale). Il ridimensionamento delle attuali superfici dell’Ancora Alimentare (che saranno diversamente ricollocate) sarà conseguito attraverso la parziale demolizione degli esistenti volumi (senza incidere sulla struttura portante, sulel reti impiantistiche e sulle aree di servizio esistenti che manterranno interamente l’attuale funzionalità) e consentirà inoltre di realizzare una piazza-mercatale che potrà fungere sia da luogo di incontro/ritrovo (permettendo al complesso commerciale di svolgere anche una funzione socio-relazionale che potrà rappresentare un’ulteriore attrazione dello stesso in relazione alla potenziale utenza stanziale), come di consentire l’esercizio di attività caratteristiche legate al territorio (cfr. successivo punto 4) così da parte della potenziale utenza di passaggio.
3] Inserimento di una superficie commerciale di alta gamma
Al fine di attrarre la potenziale utenza stagionale di area vasta rappresentata dal flusso turistico che interessa la costa adriatica in provincia di Rimini e lo Stato di San Marino si prevede di riconvertire una parte delle superfici esistenti per 750 mq. circa ad Area di vendita prodotti di alta gamma nello specifico di un Temporary Store da offrire in affitto stagionale (si ipotizza il semestre estivo) ai principali marchi di abbigliamento/fashion/accessori interessati ad intercettare un così importante bacino di clienti potenziali (17.000.000/17.500.000 presenze concentrate principalmente nel periodo estivo e composte prevalentemente da stranieri generalmente predisposti all’acquisto di prodotti di marca) che tuttavia (per la loro caratteristica di stagionalità) non assicurano un ritorno economico tale da giustificare (in termini di redditività) la scelta di aprire una struttura di vendita fissa/permanente. Tale superficie sarà concentrata in un unico spazio di nuova realizzazione posto al piano primo del complesso, collegato al centro commerciale, ma dotato altresì di autonomi accessi per consentire una gestione delle aperture non condizionata dalla chiusura degli esercizi del centro commerciale. Tale superficie, nel periodo di inutilizzo (stagione invernale), potrà inoltre essere temporaneamente affittata per singoli eventi (mostre, assemblee pubbliche, ricevimenti, etc.) assicurando così un’ulteriore – per quanto circoscritta – reddittività.
4] Inserimento di attività caratteristiche legate al territorio
Al fine di attrarre la potenziale utenza di passaggio rappresentata dal flusso veicolare che interessa S.S. 258 Marecchia si prevede di realizzare, attraverso la parziale demolizione degli esistenti volumi destinati ad Ancora Alimentare (cfr. precedente punto 2), una piazza-mercatale da destinare a mercato biologico a Km 0 a cadenza giornaliera o settimanale, che sarà messa a disposizione (ad un canone annuo simbolico) dei produttori agricoli locali – attraverso il coinvolgimento delle relative associazioni di categoria – per l’esposizione di proprie bancarelle di vendita (indicativamente max. 10 unità in contemporanea). Tale attività, opportunamente reclamizzata sulla rete viaria (con cartellonistica pubblicitaria outdoor), potrà rappresentare una efficace attrattiva sull’utenza di passaggio che potrà così essere in parte ancorata alla visita all’intero complesso (la piazza-mercatale è posizionata sul lato del complesso opposto alla viabilità principale, così da favorirne l’attraversamento per raggiungerla) con positive ricadute sul potenziale valore commerciale degli spazi ivi presenti. La piazza-mercatale potrà inoltre, al di fuori degli orari di mercato, essere utilizzata per eventi periodici quali concerti, proiezioni cinematografici, etc. che opportunamente programmati e/o incentivati potranno rappresentare un ulteriore fattore di attrazione della potenziale utenza stanziale e di quella stagionale di area vasta. 5] Connotazione architettonica e visibilità dalla rete viaria principale Al fine di assicurare la necessaria visibilità dalla viabilità pubblica principale e di connotarlo architettonicamente così da garantire un’adeguata riconoscibilità e identificazione (qualitativa) del complesso commerciale si prevede di realizzare un nuovo corpo di fabbrica posto anteriormente alle attuali volumetrie che sarà destinato ad ospitare le attività commerciali di alta gamma (cfr. precedente punto 3). Tale corpo di fabbrica avrà una forma facilmente riconoscibile e memorizzabile (tale da rappresentare un’iconografia del complesso commerciale), di geometria fluida ed essenziale e sarà caratterizzato da ampie vetrate e da un rivestimento continuo in lastre di acciaio “corten” che conferiranno all’intero complesso una forte immagine “naturale”; immagine che sarà rafforzata dalla presenza di un albero ad alto fusto a foglia larga collocato nella sommità anteriore dello stesso. La realizzazione di tale corpo di fabbrica, per la sua collocazione spaziale (tra il corpo di fabbrica esistente e la viabilità pubblica) permetterà a costi relativamente contenuti sia di assicurare un’adeguata visibilità del complesso commerciale che di modificare significativamente la sua immagine, rimediando alla sensazione di mediocrità che trasmette attualmente ai suoi visitatori (cfr. All. 03 vista, attuale e simulazione, dalla strada statale). La previsione di utilizzare la superficie della sua copertura (1.000 mq. circa) per l’installazione di pannelli fotovoltaici permetterà inoltre di caratterizzare ulteriormente la sua immagine di centro “naturale” (attraverso la sua opportuna pubblicizzazione) come di contenere i costi di gestione relativi alle utenze.
Per una visione integrale di questo progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.
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