I concetti presentati

Questo bando è stato una vera sfida per tutti, sia per i partecipanti che per gli organizzatori. Il compito di integrare i diversi aspetti (economico, design, ecologia, bacino d`utenza, funzionalità)  con una realtá già esistente, è difficilissimo. Considerando le carenze dei documenti e del tempo, desideriamo esprimere che per noi non esiste un solo vincitore. Tutti coloro che hanno partecipato presentando un' idea, un concetto,  hanno vinto in un modo molto speciale dando il loro contribuito. In ragione di questo, ci permettiamo di pubblicare parte dei concetti elaborati per dimostrare il rispetto verso i partecipanti, sicuri che le critiche siano un'opportunità di miglioramento per il futuro e non una sconfitta.

Questa parte non è,  e non vuole nemmeno essere  una valutazione! Per questo, prendiamo alcuni elementi di tutti i concetti per presentarli qui - senza dare un voto o un giudizio. Ci permettiamo anche di esprimere la nostra soddisfazionne ed il nostro entusiamo per questi risultati e contenuti, presentandone  immagini /foto /piani senza andare nei dettagli.

Dividiamo questo resoconto in diversi settori:

 

Funzionalità del concetto 

Alcuni dei concetti presentati sono molto innovativi e anche dettagliati. Sono stati presentati vari progetti per la riqualificazione con un forte accento in ambito Bio - agricolo, uno di questi, usa la parte dietro al Centro Commerciale, come mercato agro alimentare, formazione e orti urbani. Un`altro progetto si divide in vari spazi con un'anima Bio come (biofit, biodrive, bioshop, biorestaurant). Come riassunto il concetto si chiama BIOFUN, un altro viene chiamato Parco Scientifico "Bio" che anche include il settore R & D. Una ulteriore proposta in quest'ambito, si dipana dal processo di produzione, con tutte le fasi di lavorazione del prodotto, fino ad arrivare al cliente finale.

 

Un proposta, intitolata, Motor World  - decisamente innovativa - gira tutto intorno al mondo dei motori, auto moto e servizi. Ci sono diverse aree come retail, promozione, merchandising, modellismo, simulatori, goKart per adulti e junior oltre ad una pista radio telecomandata.

In alcune proposte, il Centro Commerciale è stato ripensato come un centro medico polifunzionale integrando una SPA e la piscina a completamento, in concetti dall'uso polifunzionale e flessibile con un accento nel settore wellnes e sport. 

Un'ulteriore proposta, prevede una diminuzione delle superfici commerciali, una maggiore visibilità dalla strada con l'istallazione di un grande arco coperto di pannelli solari e l'integrazione di una piazza mercatale.

 

Layout / Grafiche / Qualità:

 

Tutti i concetti hanno inviato abbastanza materiale per illustrare le diverse visioni in pianta, prospettiva e 3D. Alcuni si concentrano piu sul piano come struttura funzionale e la gestione degli spazi, altri mettono maggiormente in evidenza l'aspetto estetico. I progettisti hanno evidenziato la necessità di un miglioramento della facciata del centro commerciale e della visibilità. 

 

 

 

 

 

 

La maggioranza dei concetti presentati è molto dettagliata, alcuni descrivono anche singoli negozi e hanno una planimetria curata. Varie proposte presentano in generale le aree / settori piuttosto che i servizi specifici. Abbiamo riscontrato con interesse che alcuni progetti presentano schemi funzionali e immagini finalizzate a spiegare i concetti sui quali si basano le proposte. 

  

I capannoni nella parte retrostante il centro commerciale (Lotto 2) 

Una questione interessante ha riguardato le scelte in merito ai tre vecchi capannoni in disuso presenti nel retro. La maggior parte dei progettisti ne ha escluso l'utilizzo oppure ha rimandato eventuali decisioni nel futuro, concentrando l'attenzione e gli investimenti sul centro commerciale. In due di questi progetti, i capannoni sono stati considerati solo per una vendita destinata a migliorare il cashflow. Tre sono le proposte che hanno considerato l'uso in ambito bio-orto. Infine, in una delle proposte pervenute, è stata recuperata la cubatura dei capannoni, per realizzare un centro sportivo finalizzato ad usare anche il terreno come superficie destinata allo sport. 

 

     

 

Bacino d`utenza

Il bacino d`utenza,  come strumento di pianificazione, è stato usato troppo poco ed solo in un caso è stato in parte approfondito per completare il progetto. Abbiamo messo a disposizione dei concorrenti un documento base con i principali dati informativi locali, residenti, reddito, andamento dell'economia locale ecc. Per ognuna delle proposte sarebbe necessario approfondire la fattibilità considerando dei possibili utenti. Qualsiasi proposta di business infatti, non può prescindere da un'analisi dei possibili utenti interessati. Pur considerando le proposte pervenute molto interessanti, un eventuale investitore, avrebbe la necessità di approfondire questo tema. 

 

    

Business plan / Economia

Questa è stata decisamente la sfida più difficile. La nostra decisione, come organizzatori del Bando, è stata molto innovativa rispetto alla totalità dei bandi o dei progetti che vengono pubblicati. Una decisione sofferta ma, giustificata dal ragionamento che un'idea, un progetto, non può prescindere dagli aspetti economici. Infatti, in un mercato immobiliare in crisi e molto competitivo, è diventato indispensabile considerare gli aspetti economici di qualsiasi operazione prima di investire. Siamo consapevoli che la nostra scelta ha comportato per i partecipanti uno sforzo non indifferente, nel cambiare l'approccio. Un progettista spesso, non si domanda quale sarà il risultato economico per un investitore e non si chiede come farà a realizzare un profitto. Riteniamo che nel nostro bando sia stato necessario fare questa riflessione e, almeno in parte siamo felici di aver ricevuto alcuni progetti che hanno sviluppato questo ambito. 

Per il Business plan abbiamo riscontrato tre diversi approcci: 

• Alcuni progetti hanno citato solamente i costi (demolizione, ricostruzione, ampliamento, costi dei servizi..) 
• Una parte ha considerato anche i ricavi provenienti da affitti o vendita parziale / totale dell'immobile
• Alcuni hanno creato un modello della gestione del business cioè, i ricavi vengono dai servizi offerti in quanto il proprietario realizza e gestisce il Business

Da considerare che non sempre sono stati inclusi i costi del finanziamento e le tempistiche per il recupero dell'investimento sono comprese tra i 10 ed i 25 anni per il calcolo del rendimento / IRR.

Dalle proposte pervenute, abbiamo compreso che in futuro sarà necessario includere un modello di business plan come strumento per lo sviluppo di un business plan comparabile. 

COSTI PER L`ACQUISTO / ASTA

Nel Bando, per semplificare i calcoli e rendere realistica una base di partenza comune, era previsto di considerare un costo di 10 milioni per l'acquisto dell'immobile da inserire nel business plan. In un solo caso, questo costo è stato interpretato come comprensivo delle spese di riqualificazione. 

Il complesso immobiliare - centro commerciale di Verucchio - è oggetto di una procedura di Asta Giudiziaria presso il Tribunale di Rimini che provvede a pubblicare le date e le modalità per l'acquisto all'Asta. Chiunque fosse interessato può richiedere ulteriori informazioni al custode giudiziario.  

Il bando di idee ed il workshop, vengono fatte da CONact per conto di Aareal Bank AG in qualità di creditore ipotecario e non dal proprietario dell’immobile. Quindi, lo scopo di questa iniziativa è ottenere un’offerta tra Aareal Bank AG e un investitore. La vendita dei beni è effettuata tramite un’asta giudiziaria. Eventuali offerte non sono vincolanti per il fallimento immobiliare né per altri creditori ipotecari, se presenti. Le aste vengono annunciate pubblicamente. CONact e Orgaplan lavorano come advisor / consulenti per il gruppo Aareal. I dati hanno natura meramente indicativa e non sono in alcun modo vincolanti.

  

 

COSTI E RICAVI

Circa i costi per  riqualificare  / ripensare il centro commerciale l`immobile esistente questi, differiscono molto in base al progetto. In funzione delle opere previste, il computo dei costi varia da 1.5  milioni fino a circa 19. Ad esempio, i progetti che prevedono la realizzazione di una piscina o di un cinema prevedono costi maggiori.  Ovviamente per una valutazione specifica è indispensabile approfondire i singoli progetti che possiamo mettere a disposizione di eventuali interessati. 

I costi relativi ai vecchi capannoni avicoli che si trovano alle spalle del centro commerciale, dipendono logicamente dalle diverse strategie o funzionalitá. In vari casi prevista la vendita allo stato attuale in altri il recupero oppure la riqualificazione. In un solo progetto viene previsto l'abbattimento completo dei capannoni per recuperare la cubatura in una nuova struttura adiacente al centro.   

Nella maggior parte delle proposte pervenute, i ricavi ipotizzati provengono dall'affitto della superficie commerciale e/o dalla vendita

Questa parte è piuttosto delicata in quanto, di norma gli studi di progettazione, non affrontano la questione dei ricavi per un investitore. La classica progettazione è affiancata al computo metrico dei costi e non si trova traccia dei ricavi. In questo bando, abbiamo perseguito un obiettivo ambizioso al fine di attrarre possibili investitori non solo in base ad una idea di riqualificazione e design ma, soprattutto, in funzione di un piano di business effettivo e realizzabile. Per questo motivo, il progettista, si deve mettere nei panni di un investitore e per prima cosa iniziare a riflettere sul rilancio della struttura partendo dalle idee, dalla loro fattibilità economica e dal bacino d'utenza. 

 

  

LOCAZIONE / ROI / TIMESCHEDULE

Le proposte hanno in genere una pianificazione economica minima di 10 anni, a volte dettagliata ma, non è pervenuto un modello standard per la presentazione o per il business plan. I rendimenti calcolati variano molto da progetto a progetto, con una visione in alcuni casi, piuttosto ottimistica delle locazioni. La realizzazione di un business plan, è certamente una nuova frontiera per uno studio di progettazione ma, in un mercato immobiliare competitivo e sempre più selettivo, diventa un complemento indispensabile. Nel futuro, ne siamo certi, il team di progettazione diventerà sempre di più un team multi disciplinare, includendo sempre di più il lato economico e statistico per dare alle proposte una concretezza ricercata dagli investitori. 

  

Resoconto:

Siamo rimasti favorevolmente colpiti dalla qualitá e dall'innovazione dei concetti presentati. Gli scenari proposti sono diversi, anche se in alcuni aspetti si incontrano o si sovrappongono. Partendo dall'esistente, gli investimenti per la riqualificazione ed il rilancio prevedono un investimento complessivo tra 14 e 28 milioni di euro (considerando l'acquisto della struttura più i nuovi investimenti) con rendimenti intorno 10 % p.a. Questo risultato, ovviamente, diventa molto più difficile da ottenere con il crescere dell'investimento. La giuria che abbiamo nominato, ha indicato il progetto vincitore e menzionato altri quattro progetti come i più interessanti con varie motivazioni. 
Per quanto riguarda la realizzazione concreta, non saremo noi a decidere quale concetto è il migliore o il più adatto. Questo "bel compito" lo lasciamo agli utenti, abitanti, politica e naturalmente agli investitori. Con il nostro lavoro, diamo quotidianamente un contributo per suscitare interesse, per creare l'humus necessario allo sviluppo ed alla diffusione delle idee e dei concetti, convinti di andare nella giusta direzione per aiutare il rilancio del centro commerciale di Verucchio e di altri centri commerciali in Italia o altrove. Siamo in ogni momento disponibili ad affiancare eventuali investitori per una valutazione dettagliata delle proposte pervenute. 

 

   

 

Per una visione integrale di tutti i progetti, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

http://www.orgaplan.info/it/contatti