Premessa
Il bando propone la riqualificazione del centro commerciale “Le Torri”.
L’iniziativa si propone lo scopo di stimolare la produzione di soluzioni progettuali, funzionali, tecnologiche, in
grado di apportare nuovi contenuti ed opportunità economiche, mirate alla valorizzazione e ri-funzionalizzazione
di questa struttura.
CONTESTO
Villa Verucchio è un Comune della Val Marecchia, a 18 km da Rimini. Il complesso immobiliare si trova in corrispondenza della S.S. 258 della Marecchia, una strada sulla quale
transitano circa 9.000 veicoli al giorno e che, collega la città di Rimini a Pesaro-Urbino. Il Comune di Verucchio, rientra nel territorio a ridosso della Repubblica di San Marino, ed è anche per questo
ben frequentato da flussi turistici.Villa Verucchio è una zona pianeggiante a circa 90 m.s.l.m., sulla riva del fiume Marecchia, conta circa 10.000abitanti ed è facilmente raggiungibile dai comuni limitrofi. La storia di Verucchio risale al X secolo a.C. segnata da importanti eventi storici fino all’avvento dei Malatesta alla fine del 1200, citati da Dante nella Divina Commedia e la fondazione del Convento francescano dei Frati Minori da parte di San Francesco nel 1213.
Villa Verucchio si è sviluppata come avamposto commerciale, nei primi del ‘900. L’area di progetto è inserita inun contesto moderno e dinamico, è un fertile centro agricolo con un forte accento Bio, centro artigianale (tipografie, oleifici) c’è inoltre, l’ industria di eccellenza (macchinari per la lavorazione del legno, mobilifici, calzaturifici, edili e laminati).Nell’area sono presenti tutti i servizi principali ed un importante polo scolastico.L’edilizia di qualità ed un’amministrazione illuminata, hanno consentito negli anni, una significativa riqualificazione del centro storico di Villa Verucchio.Ad una analisi approfondita del contesto socio economico, in particolare, l’ISTAT riporta la seguente “fotografia” territoriale”.
OGGETTO DEL BANDO
Oggetto del bando-concorso per la riqualificazione di un complesso immobiliare sito in Strada Statale Marecchia 40, Villa Verucchio, provincia di Rimini.
Il complesso è costituito da:
- un centro commerciale distribuito su due piani commerciali (circa 14.000 mq GLA);
- un parcheggio interrato;
- un ampio parcheggio esterno;
- una villetta per il custode;
- annesso terreno con tre capannoni avicoli.
2. CONSIDERAZIONI IN MERITO ALLE DIFFERENTI IDEE PROGETTUALI ANALIZZATE CONSIDERAZIONI GENERALI
Il progetto qui presentato si pone come obiettivo quello di dare nuova linfa vitale ad un centro commerciale localizzato in una frazione della provincia di Rimini, Verucchio.
Come spesso capita a grandi centri commerciali che sorgono lontano dalle grandi città, anche questo di Verucchio è entrato in crisi. Da qualche anno giace isolato senza una chiara collocazione commerciale nel panorama provinciale. Il motivo principale è che vi sono altre realtà che già rispondono adeguatamente alle
esigenze del mercato.
Lo sforzo progettuale si è concentrato prima di tutto nell’analizzare il mercato per capire le potenzialità del
territorio locale e le modalità per poterle valorizzare.Il territorio della provincie di Rimini e Forlì-Cesena dispone di eccellenze riconosciute a livello internazionale e
l’obiettivo è quello di catturarne alcune ed utilizzarle come motore per far ripartire una strutturacommerciale che dal punto di vis ta architettonico già funziona.
A seguito quindi di una prima indagine territoriale e dalla lettura dei dati statistici a nostra disposizione sul territorio, sono state pre-analizzate diverse ipotesi di ri-funzionalizzazione del centro commerciale di cui si riportano le tematiche:
- PST - Parco Scientifico e tecnologico incentrato sullo sviluppo di tecnologie o attrezzature tecniche;
- PST - Parco Scientifico e tecnologico incentrato su tematiche “Bio” / Agroalimentare;
- Medical Center / centro medico polifunzionale.
Le “tematizzazioni” più legate allo sviluppo dell’imprenditoria (le due ipotesi di PST) necessitano di investimenti pubblici o privati di interesse pubblico per l’insediamento di funzioni di diffusione del know how come, a titolo diesempio, sedi distaccate di Università che abbiano la finalità di “alimentare e sviluppare” le attività di incubazione di impresa.
È necessario sottolineare che funzioni di questo tipo porterebbero ad una redditività da locazione molto inferiore rispetto a quelle necessarie per far vivere il centro.
Da un lato, infatti, le funzioni “Ancora”: i servizi alle imprese da insediare (la sede universitaria e gli altri servizi e facilities di supporto alle imprese insediate all’interno del PST), difficilmente potrebbero riconoscere un canone di locazione e sarebbero da considerare meramente quali “facilities” mentre le imprese insediate / insediande, potrebbero riconoscere canoni molto vicini a quelli rivenienti dalla locazione di spazi ad uso laboratorio, calmierati rispetto al libero mercato in quanto i conduttori sarebbero tutte “start up”.
L’idea del Medical Center invece si regge su alcuni presupposti che, per semplicità, esporremo a punti elenco:
- i medical resort ormai presenti in varie zone turistiche italiane ed internazionali sono un format ormaiconsolidato e presente su differenti fasce di prezzo (dal lusso al mass market);
- la presenza di spazi ricettivi al loro interno non è determinante, soprattutto in zone turistiche o limitrofe a uelle turistiche come in questo caso. Il centro farebbe riferimento ad una offerta turistica importante che si estende fino alla costa adriatica;
- vi sono alcuni elementi nel tessuto imprenditoriale e socio economico locale che potrebbero creare aggiore appeal, come:
o l’eventuale presenza di uno sponsor, come produttori locali di attrezzature per lo sport e la
riabilitazione fisica;
o la possibilità di coinvolgere nel progetto, marchi come: “Rimini Terme”, “Cibus” ecc. per eventuali azioni di co marketing;
o la possibilità di sfruttare sinergie con il vicino campo da Golf.
- la possibilità di utilizzare come “Ancora”, una funzione di Servizio (tema: medical), potendo comunquefar leva su un monte canoni Retail: molte superfici rimarrebbero infatti a valenza prettamente commerciale anche se tematizzate in armonia con il resto del centro.
Di seguito si riporta la tabella riepilogativa delle unità immobiliari del “Medical Center” con le diverse nuove
funzioni attribuite ed una ipotesi sui canoni da locazione da applicare (ipotesi prudenziale).
I canoni in particolare sono stati conteggiati su una “superficie commerciale” che tenga conto anche degli spazi
accessori.
In tale scenario si prevede quindi un mix funzionale, fra funzioni “commerciali” e di “servizio” come quello rappresentato nella tabella e nei grafici di riportati.
Descrizione stato di fatto:
Il centro commerciale è costituito da 14.000 mq di GLA su due piani. La zona commerciale è costituita al piano terra da una galleria commerciale con negozi, da una zona adibita a
supermercato (COOP) su doppio volume.Al piano primo vi sono due ampie aree commerciali a media superficie (probabilmente mai locate), uno spazio
bar e ristorante e l’ufficio della direzione.
I percorsi di distribuzione della galleria hanno il classico concept da centro commerciale con pavimenti in gres e controsoffitti e pareti in cartongesso.
Idea Guida:
L’idea progettuale nasce dallo stato di fatto. Il primo obiettivo del progetto è mantenere il più possibile l’impostazione progettuale esistente.Le ragioni sono dettate dal fatto che l’immobile analizzato ha una natura commerciale difficilmente modificabile per cui l’obiettivo è di inserire nuove attività mantenendo l’impostazione e la distribuzione attuale.
L’idea prevede di tematizzare il centro commerciale sotto la macro area Centro Medico – Bio con attenzione alla
salute del corpo.
Opere Interne da Realizzare:
Gli interventi architettonici di maggior rilievo sono previsti nell’area n°36 (attuale supermercato COOP) che verrebbe trasformato in una zona dedicata all’acqua con la realizzazione delle piscine e della spa. Per tale ipotesi sono da condurre le opportune verifiche tecniche di fattibilità.In quest’area sono quindi previste le demolizioni di tutte le strutture non portanti per la successiva realizzazione delle nuove strutture.
La nuova area dedicata all’acqua e alla TERME-SPA sarà dotata di adeguato impianto SOLARE per la produzione di acqua calda per tutto il periodo dell’anno. I pannelli utilizzati saranno di tipo “sottovuoto”.L’impianto sarà installato sulla copertura dello spazio n°36.La copertura è piana e quindi i pannelli saranno installati con sottostruttura in alluminio inclinata di 30° e
ancorata alla copertura.Tale impianto consente di ridurre i consumi fino al 50%.
È prevista inoltre la realizzazione di una sala meeting (con semplice riorganizzazione interna degli spazi), mentre per gli altri spazi si prevede una semplice manutenzione leggera e ripulitura. Attività prevista anche per la Galleria. Si prevede invece una manutenzione dell’ impianto termico, elettrico e di illuminazione
Business Plan:
ASSUMPTIONS
- Ricavi lordi totali annui: 952.000 Euro/anno
- Vacancy e perdite su canoni fisiologico a regime: 5% (è stata fatta in particolare una ipotesi di “messa a reddito” di 2 anni)
- Operating expenses: 30% dei canoni da locazione
- Interessi passivi al 6% per mutuo con Leva D: 50%
- Tassazione media: 33%
- Costi di riqualificazione: 3.600.000 Euro pari a 350 Euro/mq (sulle superfici nette delle unità affittabili, non si prevedono quindi costi di riqualificazione per la struttura commerciale) o 260 Euro circa al mq calcolato sulla GLA
- Si calcola un valore attuale pari a circa 457 Euro/mq sulla GLA corrispondente ad un importo totale di 6.400.000 Euro ed un exit value di 13.500.000 Euro per circa 964 Euro/mq sulla GLA
