The presented concepts 

This architectural competition has been a real challenge for everyone, the participants and the organizers. The task of integrating the various aspects (economic, design, ecology, catchment area, functionality) in a reality that already exists, is very difficult. Considering the shortcomings of the documents and of the time, we wish to express that for us there is not only one winner.  

All those who participated by submitting an idea, a concept, won in a very special way by giving their contribution. Because of this, we would like to publish some of the developed concepts to demonstrate our respect for the participants, sure that some criticism will be seen as an opportunity to improve for the future and not a defeat.

This part is not, and is not meant to be an evaluation of one concept! For this reason, we take some elements of all concepts to present them here - without giving a rating or a review. We would like also to convey our satisfaction and enthusiasm for these results and contents, presenting images / photos / plans without going into details.

We divide this guide into several areas

 

Functionality of the concepts 

Some of the concepts presented are very innovative and also detailed. They have been submitted for the redevelopment projects with a strong emphasis in the field of Bio - agriculture, one of these, use the backside of the shopping center, such as agri-food market, education, and urban gardens. `A further project is divided into several areas with a soul as Bio (Biofit, Biodrive, Bioshop, Biorestaurant). As summarized the concept is called BIOFUN, another is called Science Park "Bio" which also includes R & D. A further proposal in this area unfolds from the production process, with all phases of the product, until you get to the customer.

 

A proposal entitled, Motor World - very innovative - in which everything revolves around the world of motorsports, car and motorcycle service. There are several areas such as retail, promotion, merchandising, modeling, simulation, go-kart for adults and juniors as well as a radio remote-controlled track.
In some proposals, the shopping center has been redesigned as a multi-purpose medical center incorporating a spa and swimming pool to complete a multi-functional and flexible use of this concepts with an emphasis in sports and wellness.
A further proposal provides for a reduction of retail space, better visibility from the road with the installation of a large arch covered with solar panels and the integration of a market square.

 

Layout / Graphics / Quality:

 

All concepts have posted enough material to illustrate the different views. Some of them focused more on the functional structure and the management, others put more emphasis on appearance.  

 

 

 

 

 

 

Floor plans of the structure 

The majority of the presented concepts is very detailed, some describe even individual stores and have a plan, studied in detail. Various proposals present the general areas / sectors rather than specific services.

  

The sheds in the rear of the shopping center (Lot 2) 

An interesting question concerned to the choices regarding the three old warehouses disused in the back of the Mall. Most of the designers has ruled out the use or postponed any decision in the future, focusing on investment and commercial center. In two of these projects, the sheds were only considered for a sale to improve cashflow. There are three proposals that have considered to use them as organic-garden. Finally, in one of the proposals received, was recovered the airspace of the sheds, to create a sport center and use the land as a surface  for sport. 

 

     

 

Catchment area

The users of the catchment area, as a planning tool, has been used marginally, only in one case it was deepened to complete the project. 

    

Business plan / Economics

This was definitely the most difficult challenge. Our decision, as organizers of the Architectural Competition, was very innovative compared to the majority of calls or projects that are published. A difficult decision, but justified by the idea, that a project, can’t ignore the economic aspects. In fact, in a Real Estate market in crisis and very competitive, it has become imperative to consider the economic aspects of any operation before an investment. We are aware that our choice led the participants to a considerable effort, in changing the approach. A designer often, doesn’t ask what will be the profit or loss for an investor and doesn’t ask how to make a profit. We believe that our invitation was necessary to make this reflection and we are delighted to have received a number of projects that have developed this field.

For the business plan we found three different approaches:

 

• Some projects have cited only the costs (demolition, reconstruction, extension, cost of services ..)
• One party also considered the income from rents or partial sale / totals
• Some have created a model for the management of the business that means, the revenues come from the services offered because the owner creates and manages the business

 

 

To consider that they didn’t always include the costs of financing, the timing for the return of the investment is between 10 and 25 years for the calculation of the return / IRR.
From the received proposals, we realized that the future will need to include a business plan template as a tool for the development of a comparable business plan.

COSTS FOR PURCHASING / AUCTION

To simplify the calculations and make a realistic common starting point, it is expected to consider a cost of 10 million for the purchase of the property to include in the business plan. In one case, this cost has been interpreted as including the costs of retraining.

This property will be beaten in the Judicial Auction at the Court of Rimini, June 26, 2014 to 10.45 million Euros  

 

 

COSTS TO RESTART / RESTORE WHAT ALREADY IS BUILD.

The costs for upgrading / re-thinking the existing mall differ greatly depending on the project. Depending on the planned works, the computation cost varies from 1.5 million to about 19. For example, projects that involve the construction of a swimming pool or a cinema have higher costs.   

COSTS FOR NEW BUILDINGS (LOT 2)

These relate to the old poultry houses that are located behind the shopping center. Obviously depends on different strategies or functionalities. In several cases they are for sale in others recovery or retraining. In one project is expected the total destruction of the buildings to retrieve the airspace in a new facility adjacent to the center.   

REVENUES (AS RENT TO THIRD PARTIES))

This part is rather delicate because normally the design studies, are not concerned about the issue of revenues by an investor. The classic design is attached to the bill of costs and there is no trace of revenues. In this Competition, we have pursued an ambitious goal in order to attract potential investors not only based on an idea of redevelopment and design, but on an effective and feasible business plan. For this reason, the designer has to take the role of the investor and first to start thinking about the revival of the structure starting from the ideas, their economic feasibility and the user base. 

In most of the received proposals the hypothesized revenues come from renting the retail space and / or partial sale of the property.

. 

  

LOCAZIONE / ROI / TIMESCHEDULE

The proposals generally have an economic planning at least for 10 years, sometimes detailed, but  we didn’t receive a standard model for the presentation or for a business plan. The calculated yields vary widely from 6% to 11% with a vision, in some cases, quite optimistic of the leases. The creation of a business plan is certainly a new frontier for a design firm, but in a competitive Real Estate market and always more selective, it becomes an indispensable complement. In the future, we are sure, the design team will increasingly become a multi-disciplinary team, including more and more of the business side and statistics to give concreteness to the proposals sought by investors. 

  

 

SUMMARY:

We were impressed by the quality and innovation of the presented concepts. The proposed scenarios are different, although in some aspects they meet or overlap. Starting from the existing building, the investment in the redevelopment and revitalization involving a total expenditure of 14 to 28 million Euros with yields around 10% p.a. Increasing the investment, this result of course, is more difficult to obtain. The named jury pointed to the winning project and the other four projects mentioned as the most interesting for various reasons.
With regard to the practical implementation, we will not decide which concept is the best or the most suitable. We leave this "beautiful job" to the users, people, politics, and of course investors. With our work, we give a daily contribution to arouse interest, to create the fertile ground necessary for the development and spread of ideas and concepts, convinced to go in the right direction to help the revitalization of the mall of Villa Verucchio and other shopping centers in Italy or elsewhere.

 

 

   

 

 

 
 

 

 

The concepts presented 

This architectural competition has been a real challenge for everyone, the participants and the organizers. The task of integrating the various aspects (economic, design, ecology, catchment area, functionality) in a reality that already exists, is very difficult. Considering the shortcomings of the documents and of the time, we wish to express that for us there is not only one winner.  

All those who participated by submitting an 'idea, a concept, won in a very special way by giving their contribution. Because of this, we would like to publish some of the concepts developed to demonstrate respect for the participants, sure that the criticism is an opportunity for improvement for the future and not a defeat.

This part is not, and is not meant to be an evaluation of one concept! For this reason, we take some elements of all concepts to present them here - without giving a rating or a review. We would like also to convey our satisfaction and enthusiasm for these results and contents, presenting images / photos / plans without going into details.

We divide this guide into several areas

 

Functionality of the concept 

Some of the concepts presented are very innovative and also detailed. Have been submitted for the redevelopment projects with a strong emphasis in the field of Bio - agriculture, one of these, use the backside of the shopping center, such as agri-food market, education, and urban gardens. `A further project is divided into several areas with a soul as Bio (Biofit, Biodrive, bioshop, Biorestaurant). As summarized the concept is called BIOFUN, another is called Science Park "Bio" which also includes R & D. A further proposal in this area unfolds from the production process, with all phases of the product, until you get to the end customer.

 

A proposal entitled, Motor World - very innovative - everything revolves around the world of motorsports, car and motorcycle service. There are several areas such as retail, promotion, merchandising, modeling, simulation, go-kart for adults and juniors as well as a radio remote-controlled track.
In some proposals, the shopping center has been redesigned as a multi-purpose medical center incorporating a spa and swimming pool to complete, multi-functional and flexible in use concepts with an emphasis in sports and wellness.
A further proposal provides for a reduction of retail space, better visibility from the road with the installation of a large arch covered with solar panels and the integration of a market square.

 

Layout / Graphics / Quality:

 

All concepts have posted enough material to illustrate the different views. Some focus more on the level as the functional structure and the management of other areas, put more emphasis on appearance.  

 

 

 

 

 

 

Floor plans of the structure 

The majority of the presented concepts is very detailed, some describe even individual stores and have a plan, studied in detail. Various proposals present the general areas / sectors rather than specific servicesi.

  

The sheds in the rear of the shopping center (Lot 2) 

An interesting question concerned the choices regarding the three old warehouses disused in the back. Most of the designers has ruled out the use or postponed any decision in the future, focusing on investment and commercial center. In two of these projects, the sheds were only considered for a sale intended to improve cashflow. There are three proposals that have considered to use them as organic-garden. Finally, in one of the proposals received, was recovered the airspace of the sheds, to create a sport center and use the land as a surface  for sport. 

 

     

 

Catchment area

The users of the catchment area, as a planning tool, has been used marginally, only in one case it was deepened to complete the project. 

    

Business plan / economic

This was definitely the most difficult challenge. Our decision, as organizers of the Architectural Competition, was very innovative compared to the vast majority of calls or projects that are published. A difficult decision, but justified by the idea, that a project, can’t ignore the economic aspects. In fact, in a housing market in crisis and very competitive, it has become imperative to consider the economic aspects of any operation before investing. We are aware that our choice led the participants to a considerable effort, in changing the approach. A designer often, doesn’t ask what will be the profit or loss for an investor and doesn’t ask how to make a profit. We believe that our invitation was necessary to make this reflection and we are delighted to have received a number of projects that have developed this field.

For the business plan we found three different approaches:

 

• Some projects have cited only the costs (demolition, reconstruction, extension, cost of services ..)
• One party also considered the income from rents or partial sale / totals
• Some have created a model for the management of the business that is, the revenues come from the services offered because the owner creates and manages the business

 

 

To consider that they didn’t always include the costs of financing, the timing for the return of the investment is between 10 and 25 years for the calculation of the return / IRR.
From the proposals received, we realized that the future will need to include a business plan template as a tool for the development of a comparable business plan.

COSTS FOR PURCHASING / AUCTION

NIn the Notice, to simplify the calculations and make a realistic common starting point, it was expected to consider a cost of 10 million for the purchase of the property to be included in the business plan. In one case, this cost has been interpreted as including the costs of retraining.

This property will be beaten in the Judicial Auction at the Court of Rimini, June 26, 2014 to 10.45 million Euros  

 

 

COSTS TO RESTART / RESTORE WHAT ALREADY IS BUILD.

The costs for upgrading / re-thinking the existing mall differ greatly depending on the project. Depending on the planned works, the computation cost varies from 1.5 million to about 19. For example, projects that involve the construction of a swimming pool or a cinema have higher costs.   

COSTS FOR NEW STRUCTURES (LOT 2)

These relate to the old poultry houses that are located behind the shopping center. Obviously depends on different strategies or functionality. In several cases they are for sale in others recovery or retraining. In one project is expected the total destruction of the buildings to retrieve the airspace in a new facility adjacent to the center.   

REVENUES (AS RENT TO THIRD PARTIES))

This part is rather delicate because normally the design studies, are not concerned with addressing the issue of revenues by an investor. The classic design is attached to the bill of costs and there is no trace of revenues. In this Competition, we have pursued an ambitious goal in order to attract potential investors not only based on an idea of redevelopment and design, but on an effective and feasible business plan.For this reason, the designer has to take the role of the investor and first start thinking about the revival of the structure starting from the ideas, their economic feasibility and the user base. 

In most of the received proposals the hypothesized revenues come from renting the retail space and / or partial sale of the property.

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LOCAZIONE / ROI / TIMESCHEDULE

The proposals generally have an economic planning at least for 10 years, sometimes detailed, but  we didn’t receive a standard model for the presentation or for a business plan. The calculated yields vary widely from 6% to 11% with a vision, in some cases, quite optimistic of the leases. The creation of a business plan is certainly a new frontier for a design firm, but in a competitive real estate market and always more selective, it becomes an indispensable complement. In the future, we are sure, the design team will increasingly become a multi-disciplinary team, including more and more of the business side and statistics to give concreteness to the proposals sought by investors. 

  

 

SUMMARY:

We were impressed by the quality and innovation of the presented concepts. The proposed scenarios are different, although in some aspects they meet or overlap. Starting from the existing building, the investment in the redevelopment and revitalization involving a total expenditure of 14 to 28 million Euros with yields around 10% p.a. With the increase of the investment this result, of course, is more difficult to obtain. The named jury pointed to the winning project and the other four projects mentioned as the most interesting for various reasons.
With regard to the practical implementation, we will not decide which concept is the best or the most suitable. We leave this "beautiful job" to the users, people, politics, and of course investors. With our work, we give a daily contribution to arouse interest, to create the fertile ground necessary for the development and spread of ideas and concepts, convinced to go in the right direction to help the revitalization of the mall of Verucchio and other shopping centers in Italy or elsewhere

 

 

   

 

 

 
 

 

 

DESCRIZIONE DELLA PROPOSTA

Centro "Territory Talent" perchè occorre cambiare...

Questo concept è stato realizzato dal Team dell'ing. Giorgio Davide Manzoni composto da:

Emanuele Giorgi, Ioanni Delsante, Tiziano Cattaneo, Yao Chenming e Liu Kan.

Oggi il centro commerciale di Verucchio (ex-Le Torri)  trasmette un'immagine di sé negativa, non tanto in senso estetico né perché è dismesso: è la sua "configurazione" funzionale, sociale ed economica ad essere profondamente sbagliata. Infatti è una "macchina" costosa, obsoleta e non più attuale dal punto di vista delle funzioni che ospita, complessa da mantenere nella sua "interezza", brutta perché uguale a tutte le altre, e quindi in definitiva poco "attrattiva".

 

 Un modello flessibile, progressivo e integrabile

Il Centro Commerciale di Verucchio ha l'opportunità di diventare un nuovo modello flessibile, progressivo ed integrabile, un modello per la rigenerazione funzionale dei centri commerciali. Il nuovo modello di centro commerciale polifunzionale si basa su alcuni semplici assunti:

1.Stabilisce un legame con il territorio, in termini di specificità e di funzioni insediate. Le funzioni insediate dipendono dal territorio perché ne esprimono le potenzialità.

2. Integra contemporaneamente più funzioni. La polifunzionalità è nello stesso tempo elemento di maggiore attrattività commerciale e riduzione del rischio imprenditoriale.

3. Accresce le funzioni legate al tempo libero. In tempo di crisi della domanda interna, le funzioni tradizionalmente "complementari" possono divenire gli elementi portanti dei nuovi centri commerciali.

4. Valorizza l'investimento in termini di attrattività turistica, sia attraverso una selezione opportuna delle funzioni (produzioni artigianali, agricoltura bio, creatività) sia in relazione ai potenziali flussi turistici anche stranieri (russi, cinesi) collegati a scali aeroportuali da servizi navetta e similari (l'esperienza di Fox Town Mendrisio e Serravalle Scrivia è un riferimento utile).

L'ipotesi di creare un centro polifunzionale se da un lato rappresenta quindi una scelta di apparente necessità (espressa anche nel report introduttivo al bando) richiede però alcuni accorgimenti strategici e progettuali, quali ad esempio:

 

 

 

• La selezione delle funzioni, che devono corrispondere a potenzialità in parte già espresse sul territorio, ed essere possibilmente integrate tra loro;
• La flessibilità nella configurazione planimetrica, nello spazio e garantendola anche nel corso del tempo;
• Economicità di costi e di gestione, anche attraverso soluzioni sostenibili sia dal punto di vista energetico che nelle tecniche costruttive;
• Un concetto architettonico capace di corrispondere alle condizioni sopra espresse e al tempo stesso di dare qualità allo spazio che deve diventare un luogo piacevole e accogliente per passare, ad esempio, parte del proprio tempo libero.

 

Strategia del progetto

 L'idea di fare un centro polifunzionale, flessibile nel tempo e nello spazio, economico genera anche il concetto architettonico.

 

Massima Flessibilità

Il nuovo Centro Territory Talent deve garantire all'operatore di poter facilmente sostituire una attività con un'altra, che magari ha esigenze differenti in termini di superficie, di arredo e di impianti (anche per economizzare le spese di affitto e gestione).

La configurazione architettonica deve quindi far corrispondere la massima flessibilità planimetrica: le funzioni e gli esercizi commerciali possono essere sostituiti oppure ingrandirsi nel tempo, assumere configurazioni diverse a seconda anche delle stagioni. Il centro offre ai propri affittuari una configurazione "base" incluso in quello dell'affitto che comprende un ambiente (box in parte vetrato) delle dimensioni richieste, e poi ogni ulteriore richiesta in termini di arredamento interno, impiantistica e allestimento può essere realizzata, eventualmente anche dal gestore stesso, con un sovrapprezzo.

Economicità e ottimizzazione dei servizi

"Più con meno" potrebbe essere lo slogan non tanto in termini architettonici ma in termini strategici e gestionali. Il centro Territory Talent economizza i servizi comuni e fa di questa strategia un concetto architettonico: togliere invece che aggiungere, secondo uno slogan e una visione "sostenibile" che si applica all'intero processo gestionale e non solo, banalmente, alla fase costruttiva o energetica. Vengono quindi eliminate alcune partizioni interne e gran parte dei muri perimetrali, lasciando e sfruttando la sola struttura portante e i solai, oltre alla galleria vetrata esistente. Un approccio minimalista non tanto in termini espressivi ma quanto in quelli strategici, nell'ipotesi di mantenere e realizzare solo ciò che è strettamente necessario e vitale per il funzionamento del nuovo centro, facendo diventare "opzionale" ogni altra configurazione. Anche gli impianti di trattamento aria vengono radicalmente riconfigurati e mantenuti solo per le funzioni di grande dimensione (ad esempio l'attuale grande distribuzione).

Trasformazione low-cost e sostenibilità energetica

La trasformazione dell'attuale centro commerciale in un nuovo centro polifunzionale e flessibile comporta alcuni necessari interventi architettonici, con l'obbiettivo di trasformare l'edificio in un complesso "sostenibile" innanzitutto perché consuma meno e poi perché alcuni accorgimenti spaziali ed architettonici possono consentire di creare una architettura bioclimatica. L'impostazione progettuale votata all'essenzialità comporta un investimento nella riqualificazione (previsto nel computo metrico estimativo), in termini di demolizioni, dei necessari adeguamenti e anche della realizzazione di tutti i nuovi "box" commerciali. Si prevede che i costi verranno rapidamente recuperati nel tempo grazie anche all'incremento delle superfici commerciali (in particolare al primo piano) e la diminuzione dei costi di gestione e di manutenzione comprensivi degli impianti. La realizzazione (opzionale) di un impianto fotovoltaico in copertura potrebbe rappresentare un ulteriore elemento di sostenibilità energetica capace di ripagare l'investimento in pochi anni e di garantire un significativo apporto di energia per il Centro

Nuovo Landmark paesaggistico, Sostenibilità ambientale e paesaggistica

Ovviamente l'obbiettivo del progetto è quello anche di migliorare l'immagine complessiva del centro Territory Talent, sia in termini architettonici che comunicativi. Il centro deve immediatamente trasmettere e comunicare l'immagine di un centro dinamico, piacevole, sostenibile. La galleria vetrata esistente viene quindi estesa fino alla facciata principale e diviene il nuovo Landmark verso il paesaggio. Rappresenta inoltre un importante elemento di sostenibilità ambientale, per la capacità di garantire un microclima ottimale attraverso l'inclusione di piante e la creazione di una ventilazione naturale interna: da "galleria" bella ma costosa diviene una serra bioclimatica che comunica immediatamente la nuova immagine sostenibile del Centro. Gli spazi interstiziali tra i "nuovi" esercizi commerciali, in particolare al primo piano, ospitano piante e vegetazione arborea capaci di migliorare le condizioni ambientali, trasformazione il Centro in un luogo piacevole da visitare, trasmettere all'esterno una immagine positiva di un edificio che si integra nel paesaggio e nella natura.

 

Fasi progettuali e realizzativi per la trasformazione dell'edificio

La trasformazione dell'edificio esistente si può facilmente rappresentare attraverso alcune fasi, che traducono il concept e le idee in termini architettonici. Le diverse fasi sono facilmente rintracciabili nel computo metrico estimativo, possono essere in parte implementabili per step successivi (previsto nel business plan) e in alcuni casi per step opzionali come nella possibilità teorica di realizzazione di un edificio in ampliamento all'esistente sul lotto retrostante (opzione non inclusa nel business plan).

 

1. Demolizione selettiva dell'edificio esistente 
L'idea di progetto si realizza attraverso una operazione di demolizione selettiva delle componenti architettoniche ritenute superflue. La maggior parte delle partizioni esterne dell'involucro esterno dell'edificio vengono demolite, insieme a parte di quelle interne, lasciando lo spazio completamente flessibile ad ogni uso. Il centro Territory Talent diviene così uno spazio a flessibilità potenzialmente infinita, disposto su tre livelli, compreso il parcheggio interrato. L'immagine architettonica, oggi obsoleta e banale, ne beneficia lasciando in evidenza i soli elementi utili ed essenziali dal punto di vista strutturale.

2. Estensione e realizzazione di una "Serra" bioclimatica 
La galleria vetrata rappresenta un elemento importante e da valorizzare: viene "estesa" fino a comparire in facciata e divenire così il nuovo Landmark sulla facciata principale. Elementi arborei e la creazione della ventilazione naturale al suo interno consentono di renderla un elemento sostenibile e di "equilibrio" micro climatico per tutto il complesso. Alcuni esercizi commerciali si affacciano direttamente su questo spazio, altri invece sono distaccati ma in comunicazione visiva con esso.

3. Estensione struttura portante esistente 
Al fine di garantire una necessaria omogeneità architettonica e di sfruttare al massimo le superfici commerciali la struttura portante viene in parte ampliata "completando" i due livelli su tutto l'edificio, che diviene quindi un vero e proprio "volume" stereometrico su due livelli, oltre all'interrato. L'ampliamento strutturale è di facile realizzazione oltre che economico, e garantisce al Centro una rinnovata immagine architettonica, pulita ed essenziale.

4. Disaggregazione e riconfigurazione spazi commerciali 
Il vecchio centro commerciale non esiste più: ai classici negozi affacciati sulle gallerie si sostituiscono un numero di box indipendenti, realizzati "su misura" in funzione delle specifiche funzioni ospitate. Flessibilità, indipendenza, minori costi di gestione sono le parole chiave di questa trasformazione.

5. Sostenibilità ambientale 
E' importante che il nuovo Centro Territory Talent sia "sostenibile", per consumare molta meno energia di oggi, sia per comunicare all'esterno una immagine positiva e attrattiva verso i potenziali clienti. La "galleria" diviene una serra bioclimatica e la copertura può ospitare un impianto fotovoltaico (opzionale perché rappresenta un investimento autonomo che si deve ripagare autonomamente i costi di costruzione). L'inserimento di vegetazione e specie arboree nell'edificio rappresenta una efficace metafora progettuale e al tempo stesso migliora sensibilmente il microclima e la percezione della qualità spaziale dell'edificio. L' "esperienza" che i visitatori avranno del centro sarà molto diversa da quella di tutti gli altri centri commerciali, e il benessere diviene uno degli elementi fondamentali per attrarre e fidelizzare i propri clienti.

6. Step 2, opzionale: estensione 
Sul lotto retrostante il centro commerciale si potrà in futuro realizzare un ampliamento del centro, ospitando funzioni legate al benessere e alla fruizione del territorio. Se ciò invece non fosse possibile il lotto 2 si potrà alienare anche indipendentemente dal centro (entrambe le ipotesi non sono state incluse nel business plan).

L'immagine architettonica complessiva

L'immagine esterna del centro viene così completamente modificata: a quella di un volume compatto e "scatolare" si sostituisce l'immagine di un complesso composto da più funzioni che "convivono sotto allo stesso tetto". L'apertura delle partizioni esterne consente però di dare forza espressiva e anche comunicativa ai singoli "box" che ospitano le "nuove" funzioni, i quali sono circondati da elementi naturalistici e arborei che ne attutiscono la nuda materialità. Gli spazi "informali" tra i diversi box possono anche essere utilizzati come dehors all'aperto, nel caso di funzioni legate alla ristorazione, oppure come spazi supplementari per la vendita al dettaglio, mercatini stagionali ed altre funzioni che non necessitano dei box costruiti e di spazi "interni". L' "esperienza" del Centro Terrritory Talent diviene quindi un percorso "dinamico" in un nuovo tipo di "paesaggio", in parte all'aperto e immerso in elementi naturali, ed in parte chiuso e più "artificiale". Questo "paesaggio" è un nuovo spazio collettivo che sostituisce l'attuale configurazione che si basa sulle "gallerie", energivore e stranianti. Diventa importante la "performance" del luogo che si trasforma e si adatta nel tempo. Se uno degli esercizi commerciali venisse ad esempio abbandonato e non può velocemente essere sostituito potrebbe anche di-ventare uno spazio collettivo, facilmente organizzabile a verde. Questo eviterebbe, ad esempio, l'immagine deludente e controproducente di un centro commerciale con dei negozi chiusi. La flessibilità del nuovo Centro garantisce la sua immagine architettonica indipendentemente dagli andamenti del mercato.

Selezione delle funzioni da insediare

Le funzioni da insediare nel Centro Territory Talent sono fondamentali. Questo progetto ne rappresenta una prima proposta che potrà essere discussa e articolata, e che rimane però estremamente flessibile proprio perché lo consente il programma descritto precedentemente. La varietà delle funzioni è la cifra del Centro, nel quale il business non si basa solo su un brand o su un tipo di clientela, ma al contrario la sostenibilità a lungo termine è garantita dalla molteplicità dei marchi e dei clienti potenziali, italiani o stranieri.

 

Piano terra

E' dedicato a funzioni commerciali e bio, terziario, servizi. Più nel dettaglio si può prevedere:

- Gourmet Market, mercato Bio e vendita prodotti Km0, DOP o DOCG. Può sostituire la grande distribuzione esistente. Può essere organizzato anche in zone differenziate, oppure all'interno di un volume che ricomprende diverse attività.

• Factory Outlet, può essere un outlet di mobili o un vero e proprio cluster di design boutique (legato anche - ma non solo - all'industria di eccellenza locale).
• Mercato delle Scarpe (anche questo legato anche - ma non solo - all'industria di eccellenza locale).
• Produzione artigianale e vendita, legata direttamente al territorio. Possono prevedersi negozi di piccola metratura per la vendita al dettaglio, laboratori produttivi, laboratori creativi.
• Area food, e servizi di ristorazione. Anche legati a catene già diffuse sul territorio nazionale (brek, eataly, ecc) oppure specificamente bio, oppure ancora "tipiche" italiane e rivolte ad una clientela desiderosa di conoscere la cucina e la gastronomia italiana (Fratelli la Bufala, Grom, ecc)
• Incubatore di imprese, terziario e servizi. Piccole imprese, creativi, artigiani possono trovare spazi di piccola dimensione, anche condivisi (co-working) nei quali lavorare anche a contatto con la gente.
• Hard discount. La massima economicità e i vantaggi della grande distribuzione, per chi non può permettersi o laddove il bio non copre le esigenze dei clienti locali.
• Self storage. Per chi ha bisogno di spazio per archiviare cose, mobili ecc

 Primo Piano

Il primo piano è potenzialmente molto differente da quello terra, e può essere dedicato a funzioni accessorie legate al tempo libero, al divertimento, al benessere, alla salute, Al primo piano c'è più privacy per lavorare da soli o in gruppo, per "creare", c'è maggiore continuità con il paesaggio esterno, c'è un rapporto anche differente tra "box" commerciali e spazi comuni adibiti a verde.

• Leisure. Il tempo libero e il divertimento sono un aspetto fondamentale della nostra esistenza. Possono essere previste attività differenti quali il karaoke, un ambiente per i wargames, sale giochi, ecc
• Centro salute e SPA. Una area benessere a contatto con il paesaggio, oppure anche un operatore capace di integrare più funzioni e attività (ad esempio VIRGIN).
• Fitness. Palestra, sale per corsi di danza, yoga, ecc. Spazi flessibili per usi differenti nel corso del giorno e della settimana
• Uffici, individuali o spazi per il coworking.
• Health care. Benessere e salute, ambulatori, stanze per visite e prestazioni mediche.
• Area per bambini, family friendly
• Progetti sociali, concessi in locazione a tariffe agevolate a onlus, associazioni benefiche e senza scopo di lucro In più, per il lavoro e la creatività: il creative office park  

Il Territory Talent si può configurare inoltre come un'interfaccia in grado di supportare e gestire l'entrata di attività imprenditoriali e commerciali nel mercato italiano/europeo in tempi rapidissimi e a costi estremamente contenuti. L'obiettivo può essere quello diventare un incubatore aziendale per le Imprese Italiane, Europee nonché mondiali interessate ad entrare nel complesso mercato attuale. Il progetto può essere realizzato anche in collaborazione con le Municipalità e le Camere di Commercio nonché in sinergia con altri Enti sia Pubblici che privati. Con il supporto del Territory Talent le imprese avranno una reale e concreta via preferen-ziale nella ricerca di opportunità di business e nel creare sinergie con aziende locali.

Il Centro metterà gratuitamente a disposizione delle aziende interessate uno spazio all'interno della struttura ed una serie di servizi basilari, dall'energia elettrica al wifi alle postazioni di lavoro e alle sale meeting room. L'utilizzo di come soggetto intermediario consente ad esempio alle aziende l'avvio immediato dell'attività commerciale abbattendo i tempi ed i costi iniziali di avvio e registrazione. Il Centro potrà fornire servizi e assistenza supplementare a pagamento, si riserva di fare una selezione delle aziende interessate ad accedervi, e garantisce la permanenza all'interno della struttura, senza canoni di locazione, per un periodo di 2 anni.

Costi e business plan

Il business plan del Centro Territory Talent, descrive un piano efficace e sostenibile per un periodo di 10 anni, che include il costo di acquisto dell'edificio, e tutti i costi per la realizzazione degli interventi di riqualificazione architettonica e delle altre spese connesse. I parametri finali rappresentano la reale fattibilità dell'intervento che si basa su una idea che si è dimostrata efficace, e nella quale gli aspetti economici e quelli tecnico-architettonici sono congiunti in modo coeso e inscindibile.

Per una visione integrale del progetto del Centro Territory Talent, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto. 

http://www.orgaplan.info/it/contatti

 

 

 

 

 

 

 

 

Premessa

Il bando propone la riqualificazione del centro commerciale “Le Torri”.
L’iniziativa si propone lo scopo di stimolare la produzione di soluzioni progettuali, funzionali, tecnologiche, in
grado di apportare nuovi contenuti ed opportunità economiche, mirate alla valorizzazione e ri-funzionalizzazione
di questa struttura.

CONTESTO

Villa Verucchio è un Comune della Val Marecchia, a 18 km da Rimini. Il complesso immobiliare si trova in corrispondenza della S.S. 258 della Marecchia, una strada sulla quale
transitano circa 9.000 veicoli al giorno e che, collega la città di Rimini a Pesaro-Urbino. Il Comune di Verucchio, rientra nel territorio a ridosso della Repubblica di San Marino, ed è anche per questo
ben frequentato da flussi turistici.Villa Verucchio è una zona pianeggiante a circa 90 m.s.l.m., sulla riva del fiume Marecchia, conta circa 10.000abitanti ed è facilmente raggiungibile dai comuni limitrofi. La storia di Verucchio risale al X secolo a.C. segnata da importanti eventi storici fino all’avvento dei Malatesta alla fine del 1200, citati da Dante nella Divina Commedia e la fondazione del Convento francescano dei Frati Minori da parte di San Francesco nel 1213.

Villa Verucchio si è sviluppata come avamposto commerciale, nei primi del ‘900. L’area di progetto è inserita inun contesto moderno e dinamico, è un fertile centro agricolo con un forte accento Bio, centro artigianale (tipografie, oleifici) c’è inoltre, l’ industria di eccellenza (macchinari per la lavorazione del legno, mobilifici, calzaturifici, edili e laminati).Nell’area sono presenti tutti i servizi principali ed un importante polo scolastico.L’edilizia di qualità ed un’amministrazione illuminata, hanno consentito negli anni, una significativa riqualificazione del centro storico di Villa Verucchio.Ad una analisi approfondita del contesto socio economico, in particolare, l’ISTAT riporta la seguente “fotografia” territoriale”.

OGGETTO DEL BANDO

Oggetto del bando-concorso per la riqualificazione di un complesso immobiliare sito in Strada Statale Marecchia 40, Villa Verucchio, provincia di Rimini. 
Il complesso è costituito da:

•  un centro commerciale distribuito su due piani commerciali (circa 14.000 mq GLA);
•  un parcheggio interrato;
•  un ampio parcheggio esterno;
•  una villetta per il custode;
•  annesso terreno con tre capannoni avicoli.

2. CONSIDERAZIONI IN MERITO ALLE DIFFERENTI IDEE PROGETTUALI ANALIZZATE CONSIDERAZIONI GENERALI
Il progetto qui presentato si pone come obiettivo quello di dare nuova linfa vitale ad un centro commerciale localizzato in una frazione della provincia di Rimini, Verucchio.
Come spesso capita a grandi centri commerciali che sorgono lontano dalle grandi città, anche questo di Verucchio è entrato in crisi. Da qualche anno giace isolato senza una chiara collocazione commerciale nel panorama provinciale. Il motivo principale è che vi sono altre realtà che già rispondono adeguatamente alle
esigenze del mercato.

Lo sforzo progettuale si è concentrato prima di tutto nell’analizzare il mercato per capire le potenzialità del
territorio locale e le modalità per poterle valorizzare.Il territorio della provincie di Rimini e Forlì-Cesena dispone di eccellenze riconosciute a livello internazionale e
l’obiettivo è quello di catturarne alcune ed utilizzarle come motore per far ripartire una strutturacommerciale che dal punto di vis ta architettonico già funziona.
A seguito quindi di una prima indagine territoriale e dalla lettura dei dati statistici a nostra disposizione sul territorio, sono state pre-analizzate diverse ipotesi di ri-funzionalizzazione del centro commerciale di cui si riportano le tematiche:

• PST - Parco Scientifico e tecnologico incentrato sullo sviluppo di tecnologie o attrezzature tecniche;
• PST - Parco Scientifico e tecnologico incentrato su tematiche “Bio” / Agroalimentare;
• Medical Center / centro medico polifunzionale.

Le “tematizzazioni” più legate allo sviluppo dell’imprenditoria (le due ipotesi di PST) necessitano di investimenti pubblici o privati di interesse pubblico per l’insediamento di funzioni di diffusione del know how come, a titolo diesempio, sedi distaccate di Università che abbiano la finalità di “alimentare e sviluppare” le attività di incubazione di impresa.
È necessario sottolineare che funzioni di questo tipo porterebbero ad una redditività da locazione molto inferiore rispetto a quelle necessarie per far vivere il centro.
Da un lato, infatti, le funzioni “Ancora”: i servizi alle imprese da insediare (la sede universitaria e gli altri servizi e facilities di supporto alle imprese insediate all’interno del PST), difficilmente potrebbero riconoscere un canone di locazione e sarebbero da considerare meramente quali “facilities” mentre le imprese insediate / insediande, potrebbero riconoscere canoni molto vicini a quelli rivenienti dalla locazione di spazi ad uso laboratorio, calmierati rispetto al libero mercato in quanto i conduttori sarebbero tutte “start up”.

L’idea del Medical Center invece si regge su alcuni presupposti che, per semplicità, esporremo a punti elenco:

• i medical resort ormai presenti in varie zone turistiche italiane ed internazionali sono un format ormaiconsolidato e presente su differenti fasce di prezzo (dal lusso al mass market);
• la presenza di spazi ricettivi al loro interno non è determinante, soprattutto in zone turistiche o limitrofe a uelle turistiche come in questo caso. Il centro farebbe riferimento ad una offerta turistica importante che si estende fino alla costa adriatica;
• vi sono alcuni elementi nel tessuto imprenditoriale e socio economico locale che potrebbero creare aggiore appeal, come:

o l’eventuale presenza di uno sponsor, come produttori locali di attrezzature per lo sport e la
riabilitazione fisica;
o la possibilità di coinvolgere nel progetto, marchi come: “Rimini Terme”, “Cibus” ecc. per eventuali azioni di co marketing;
o la possibilità di sfruttare sinergie con il vicino campo da Golf.

• la possibilità di utilizzare come “Ancora”, una funzione di Servizio (tema: medical), potendo comunquefar leva su un monte canoni Retail: molte superfici rimarrebbero infatti a valenza prettamente commerciale anche se tematizzate in armonia con il resto del centro.

Di seguito si riporta la tabella riepilogativa delle unità immobiliari del “Medical Center” con le diverse nuove
funzioni attribuite ed una ipotesi sui canoni da locazione da applicare (ipotesi prudenziale).
I canoni in particolare sono stati conteggiati su una “superficie commerciale” che tenga conto anche degli spazi
accessori.

 

In tale scenario si prevede quindi un mix funzionale, fra funzioni “commerciali” e di “servizio” come quello rappresentato nella tabella e nei grafici di riportati.

Descrizione stato di fatto:

Il centro commerciale è costituito da 14.000 mq di GLA su due piani. La zona commerciale è costituita al piano terra da una galleria commerciale con negozi, da una zona adibita a
supermercato (COOP) su doppio volume.Al piano primo vi sono due ampie aree commerciali a media superficie (probabilmente mai locate), uno spazio
bar e ristorante e l’ufficio della direzione.
I percorsi di distribuzione della galleria hanno il classico concept da centro commerciale con pavimenti in gres e controsoffitti e pareti in cartongesso.

Idea Guida:

L’idea progettuale nasce dallo stato di fatto. Il primo obiettivo del progetto è mantenere il più possibile l’impostazione progettuale esistente.Le ragioni sono dettate dal fatto che l’immobile analizzato ha una natura commerciale difficilmente modificabile per cui l’obiettivo è di inserire nuove attività mantenendo l’impostazione e la distribuzione attuale.
L’idea prevede di tematizzare il centro commerciale sotto la macro area Centro Medico – Bio con attenzione alla
salute del corpo.

Opere Interne da Realizzare:

Gli interventi architettonici di maggior rilievo sono previsti nell’area n°36 (attuale supermercato COOP) che verrebbe trasformato in una zona dedicata all’acqua con la realizzazione delle piscine e della spa. Per tale ipotesi sono da condurre le opportune verifiche tecniche di fattibilità.In quest’area sono quindi previste le demolizioni di tutte le strutture non portanti per la successiva realizzazione delle nuove strutture.
La nuova area dedicata all’acqua e alla TERME-SPA sarà dotata di adeguato impianto SOLARE per la produzione di acqua calda per tutto il periodo dell’anno. I pannelli utilizzati saranno di tipo “sottovuoto”.L’impianto sarà installato sulla copertura dello spazio n°36.La copertura è piana e quindi i pannelli saranno installati con sottostruttura in alluminio inclinata di 30° e
ancorata alla copertura.Tale impianto consente di ridurre i consumi fino al 50%.
È prevista inoltre la realizzazione di una sala meeting (con semplice riorganizzazione interna degli spazi), mentre per gli altri spazi si prevede una semplice manutenzione leggera e ripulitura. Attività prevista anche per la Galleria. Si prevede invece una manutenzione dell’ impianto termico, elettrico e di illuminazione

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Business Plan:

ASSUMPTIONS

• Ricavi lordi totali annui: 952.000 Euro/anno
• Vacancy e perdite su canoni fisiologico a regime: 5% (è stata fatta in particolare una ipotesi di “messa a reddito” di 2 anni)
• Operating expenses: 30% dei canoni da locazione
• Interessi passivi al 6% per mutuo con Leva D: 50%
• Tassazione media: 33%
• Costi di riqualificazione: 3.600.000 Euro pari a 350 Euro/mq (sulle superfici nette delle unità affittabili, non si prevedono quindi costi di riqualificazione per la struttura commerciale) o 260 Euro circa al mq calcolato sulla GLA
• Si calcola un valore attuale pari a circa 457 Euro/mq sulla GLA corrispondente ad un importo totale di 6.400.000 Euro ed un exit value di 13.500.000 Euro per circa 964 Euro/mq sulla GLA

 

 

 

 

Here is the space to present the different concepts, developped by the participants.

A multifunctional area should integrate the different needs and functions respecting the requirements of the location and region. 

 

 

           

 

        

    

 

 

Premessa

Considerando la realtà socio-economica dell’area in cui è ubicato il centro commerciale “Le Torri”, un ambito sub-provinciale di ridotte dimensioni, appare evidente già da una prima analisi (supportata dall’evidenza dei fatti) che la sua conformazione mostra evidenti criticità, quali: 

• Il sovradimensionamento delle Aree di vendita al dettaglio rispetto all’effettivo bacino di potenziale utenza stanziale (30.000/35.000 abitanti, residenti in un ambito di max. 10/15 minuti di percorrenza);
• Il sovradimensionamento dell’Ancora Alimentare rispetto all’effettivo bacino di potenziale utenza stanziale (30/35.000 abitanti residenti in un ambito di max. 10/15 minuti di percorrenza);
• L’assenza di Aree di vendita prodotti di alta gamma in grado di attrarre la potenziale utenza stagionale di area vasta rappresentata dal flusso turistico che interessa la costa adriatica in provincia di Rimini (15.500.000 pernottamenti nell’anno 2013 di cui circa il 10% provenienti dalla Russia) e lo Stato di San Marino (1.905.000 presenze nell’anno 2013);  
• L’assenza di attività caratteristiche legate al territorio in grado di attrarre la potenziale utenza di passaggio rappresentata dal flusso veicolare in transito nell’area (circa 9.000 veicoli/giorno);
• L’assenza di connotazione architettonica e/o Design della struttura capace di identificare il centro commerciale come di qualità;
• L’assenza di visibilità dalla rete viaria principale (S.S. 258 Marecchia) capace di assicurare un adeguato orientamento e di pubblicizzare idoneamente la presenza del centro commerciale. 

Tali evidenti criticità obbligano ad un significativo restyling funzionale ed architettonico dell’attuale centro commerciale, in assenza del quale è ragionevole ipotizzare che ogni tentativo di rilancio risulterà infruttuoso.  

 

 

 

 Al fine di contenere i costi complessivi della riqualificazione ed assicurare l’ammortamento dell’investimento iniziale e la sua redditività entro un arco decennale (vedere Business Plan), l’intervento che si ipotizza interesserà esclusivamente il Lotto 1 (complesso commerciale “Le Torri”) ed avverrà mantenendo sostanzialmente inalterate la quasi totalità delle volumetrie esistenti ed escludendo ogni intervento sul livello interrato dei parcheggi coperti che rimarrà invariato. Nello specifico l’intervento avverrà con un saldo invariato delle superfici attualmente presenti, ovvero prevedrà la loro mera ridistribuzione/riallocazione mantenendo invariati i parametri urbanistici attuali (prevedendo la demolizione e la trasformazione in aree scoperte e/o in porticati coperti esterni di parte dei volumi esistenti in misura tale da compensare quelli che si prevede di realizzare ex-novo, pari a 750 mq. di S.U. circa), mentre gli interventi sulle aree esterne saranno sostanzialmente finalizzati alla realizzazione di un nuovo accesso carrabile (ad unico senso di marcia) al parcheggio prospiciente la viabilità pubblica parallela alla S.S. 258 così da permettere - senza modificare l’attuale viabilità interna - un rappresentativo e diretto accesso al complesso commerciale per i veicoli provenienti dalla costa adriatica (ovvero ai 4/5 dei visitatori) ed al completamento (piantumazione di essenze arboree ed inerbimento delle aiuole) delle aree verdi. Relativamente al Lotto 2 (capannoni agricoli) non si prevede il suo coinvolgimento nell’operazione di riqualificazione in quanto non ritenuto funzionale a tale fine. Ipotizzando che sia possibile acquisire ad un costo complessivo di circa 10 ml di euro entrambi i lotti e considerando ragionevole supporre che questi possa essere reimmesso nel mercato immobiliare tra qualche anno, si stima che il Lotto 2 (sulla base della destinazione di PRG, ovvero delle sue potenzialità) potrà ragionevolmente assicurare un’entrata economica pari ad 1 ml di euro da utilizzare a compensazione parziale delle spese che dovranno essere sostenute.

 

1] Ridimensionamento e differenziazione funzionale delle Aree attualmente destinate alla vendita al dettaglio Dall’analisi del realistico bacino potenziale di utenza stanziale emerge in particolare la necessità di ridimensionare le attuali superfici del complesso (8.500 mq. circa) destinate alla vendita al dettaglio prevedendo una loro maggiore articolazione funzionale ed una contestuale riduzione della superficie unitaria di ogni singola funzione, al fine di riallineare maggiormente l’offerta di spazi alla domanda locale, che si caratterizza per istanze di contenuta entità (dunque di contenute dimensioni che non necessitano di grandi spazi e che non devono eccessivamente incidere sul bilancio economico dell’attività), nella convinzione che a parità di offerta (in termini di costi di affitto) gli spazi del complesso commerciale possano presentare una maggiore appetibilità rispetto a quelli (alternativi ad essi) attualmente offerti dal mercato, stante la loro maggiore accessibilità (presenza di ampi parcheggi, anche coperti), comodità (contiguità ad altre funzioni e servizi) e visibilità (inserimento all’interno di un complesso unitario riconoscibile).

 

 

Per tale ragione si prevede di ridurre la superfice delle aree destinate alla vendita al dettaglio da offrire in affitto permanente a 2.950 mq. circa, differenziata spazialmente in modo da intercettare sia la domanda di superfici di dimensione medie (2 blocchi non frazionabili al loro interno) per complessivi 1.300 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno e primo; spazi B- N) da parte delle catene di distribuzione (Elettronica, abbigliamento, etc.) che quella di superfici piccole (5 blocchi frazionabili al loro interno) per complessivi 1.650 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno; spazi D-E-F-G-L) da parte di singole attività commerciali locali. Analogamente si prevede (con la finalità di intercettare le rispettive domande presenti in ambito locale), da offrire in affitto permanente, di destinare:

- 2.250 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno; spazi C-H) a Direzionale (uffici professionali, assicurazioni, patronati sindacali, distaccamenti di enti pubblici, sportelli bancari, etc.);

- 1.100 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano primo; spazio Q) a Salute e fitness (palestra, beauty center, etc.);

- 1.100 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano primo; spazio N) a Gioco e intrattenimento (sala giochi, sala feste, intrattenimento ludico dei bambini, etc.);

- 800 mq. circa a Ristoro, suddivisi in due spazi di cui il primo di 450 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano primo; spazio P) finalizzato alla Somministrazione alimenti (Ristorante, self-service) ed il secondo di 350 mq. circa (cfr. All. 03 planimetria piano terreno; spazio I)finalizzato alla Somministrazione bevande (Bar, Wine-bar, Music-bar, Pub, etc.).

Le aree Ristoro-somministrazione alimenti e Gioco e intrattenimento poste al piano primo saranno inoltre dotati di spazi esterni pavimentati ( 300 mq. circa cadauno) ad uso esclusivo a supporto delle rispettive attività, come è previsto per l’area Ristoro-somministrazione bevande posta al piano terreno la possibilità di utilizzare nelle ore pomeridiane e serali parte della piazza-mercatale per collocare tavolini e sedute all’aperto. Le aree destinate alla vendita al dettaglio saranno prevalentemente concentrate lungo la galleria del piano terreno così da assicurare un’ampia superficie di affaccio delle vetrine merceologiche mentre tutte le altre aree (Direzionale - Salute e fitness - Gioco e intrattenimento - Ristoro) saranno dislocate in modo da essere comunque collegate alla galleria principale, ma dotate tutte anche di autonomi accessi (collegati alle scale ed ascensori esterni alla galleria) per consentire una gestione delle loro aperture non condizionata dalla chiusura degli esercizi di vendita e garantire così la loro (eventuale) fruibilità per l’intero arco delle 24 ore. La ripartizione delle superfici delle diverse aree, con la sola eccezione di quelle destinate a Ristoro, non ha carattere permanente e, in virtù della loro contiguità, può facilmente variare nel tempo per adattarsi alle variazione della domanda che potranno manifestarsi nel tempo.

 

2] Ridimensionamento dell’Ancora Alimentare

Dall’analisi del realistico bacino potenziale di utenza stanziale emerge altresì la necessità di ridimensionare la superficie del complesso attualmente destinata ad Ancora Alimentare da offrire in affitto permanente attualmente sovradimensionata rispetto alla realistica domanda locale. Per tale ragione si prevede di ridurre la sua superficie a 1.500 mq. circa, passando così dall’attuale tipologia “Superstore” a quella di “piccolo ipermercato” (più versatile e funzionale alla domanda locale). Il ridimensionamento delle attuali superfici dell’Ancora Alimentare (che saranno diversamente ricollocate) sarà conseguito attraverso la parziale demolizione degli esistenti volumi (senza incidere sulla struttura portante, sulel reti impiantistiche e sulle aree di servizio esistenti che manterranno interamente l’attuale funzionalità) e consentirà inoltre di realizzare una piazza-mercatale che potrà fungere sia da luogo di incontro/ritrovo (permettendo al complesso commerciale di svolgere anche una funzione socio-relazionale che potrà rappresentare un’ulteriore attrazione dello stesso in relazione alla potenziale utenza stanziale), come di consentire l’esercizio di attività caratteristiche legate al territorio (cfr. successivo punto 4) così da parte della potenziale utenza di passaggio.

3] Inserimento di una superficie commerciale di alta gamma

Al fine di attrarre la potenziale utenza stagionale di area vasta rappresentata dal flusso turistico che interessa la costa adriatica in provincia di Rimini e lo Stato di San Marino si prevede di riconvertire una parte delle superfici esistenti per 750 mq. circa ad Area di vendita prodotti di alta gamma nello specifico di un Temporary Store da offrire in affitto stagionale (si ipotizza il semestre estivo) ai principali marchi di abbigliamento/fashion/accessori interessati ad intercettare un così importante bacino di clienti potenziali (17.000.000/17.500.000 presenze concentrate principalmente nel periodo estivo e composte prevalentemente da stranieri generalmente predisposti all’acquisto di prodotti di marca) che tuttavia (per la loro caratteristica di stagionalità) non assicurano un ritorno economico tale da giustificare (in termini di redditività) la scelta di aprire una struttura di vendita fissa/permanente. Tale superficie sarà concentrata in un unico spazio di nuova realizzazione posto al piano primo del complesso, collegato al centro commerciale, ma dotato altresì di autonomi accessi per consentire una gestione delle aperture non condizionata dalla chiusura degli esercizi del centro commerciale. Tale superficie, nel periodo di inutilizzo (stagione invernale), potrà inoltre essere temporaneamente affittata per singoli eventi (mostre, assemblee pubbliche, ricevimenti, etc.) assicurando così un’ulteriore – per quanto circoscritta – reddittività.

4] Inserimento di attività caratteristiche legate al territorio

Al fine di attrarre la potenziale utenza di passaggio rappresentata dal flusso veicolare che interessa S.S. 258 Marecchia si prevede di realizzare, attraverso la parziale demolizione degli esistenti volumi destinati ad Ancora Alimentare (cfr. precedente punto 2), una piazza-mercatale da destinare a mercato biologico a Km 0 a cadenza giornaliera o settimanale, che sarà messa a disposizione (ad un canone annuo simbolico) dei produttori agricoli locali – attraverso il coinvolgimento delle relative associazioni di categoria – per l’esposizione di proprie bancarelle di vendita (indicativamente max. 10 unità in contemporanea). Tale attività, opportunamente reclamizzata sulla rete viaria (con cartellonistica pubblicitaria outdoor), potrà rappresentare una efficace attrattiva sull’utenza di passaggio che potrà così essere in parte ancorata alla visita all’intero complesso (la piazza-mercatale è posizionata sul lato del complesso opposto alla viabilità principale, così da favorirne l’attraversamento per raggiungerla) con positive ricadute sul potenziale valore commerciale degli spazi ivi presenti. La piazza-mercatale potrà inoltre, al di fuori degli orari di mercato, essere utilizzata per eventi periodici quali concerti, proiezioni cinematografici, etc. che opportunamente programmati e/o incentivati potranno rappresentare un ulteriore fattore di attrazione della potenziale utenza stanziale e di quella stagionale di area vasta. 5] Connotazione architettonica e visibilità dalla rete viaria principale Al fine di assicurare la necessaria visibilità dalla viabilità pubblica principale e di connotarlo architettonicamente così da garantire un’adeguata riconoscibilità e identificazione (qualitativa) del complesso commerciale si prevede di realizzare un nuovo corpo di fabbrica posto anteriormente alle attuali volumetrie che sarà destinato ad ospitare le attività commerciali di alta gamma (cfr. precedente punto 3). Tale corpo di fabbrica avrà una forma facilmente riconoscibile e memorizzabile (tale da rappresentare un’iconografia del complesso commerciale), di geometria fluida ed essenziale e sarà caratterizzato da ampie vetrate e da un rivestimento continuo in lastre di acciaio “corten” che conferiranno all’intero complesso una forte immagine “naturale”; immagine che sarà rafforzata dalla presenza di un albero ad alto fusto a foglia larga collocato nella sommità anteriore dello stesso. La realizzazione di tale corpo di fabbrica, per la sua collocazione spaziale (tra il corpo di fabbrica esistente e la viabilità pubblica) permetterà a costi relativamente contenuti sia di assicurare un’adeguata visibilità del complesso commerciale che di modificare significativamente la sua immagine, rimediando alla sensazione di mediocrità che trasmette attualmente ai suoi visitatori (cfr. All. 03 vista, attuale e simulazione, dalla strada statale). La previsione di utilizzare la superficie della sua copertura (1.000 mq. circa) per l’installazione di pannelli fotovoltaici permetterà inoltre di caratterizzare ulteriormente la sua immagine di centro “naturale” (attraverso la sua opportuna pubblicizzazione) come di contenere i costi di gestione relativi alle utenze.

Per una visione integrale di questo progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto. 

http://www.orgaplan.info/it/contatti

 

  

Immagini e concetti 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

Per una visione integrale di questo progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

http://www.orgaplan.info/it/contatti

 

Studio Fratianni

Premessa

 

Questo concetto, redatto dall’ing.Sandro Fratianni, trae origine dalla pluriennale esperienza del progettista per stabilimenti alimentari, (si cita tra gli altri il gruppo EATALY di cui e’ stato consulente), sicurezza industriale e risparmio energetico, oggi applicata ai centri commerciali per riqualificare ai fini di realizzare” la vendita attiva” con impianti e processi visibili, dalla materia prima fino al prodotto finito, (intera filiera) confezionato, cucinato e degustato anche sul posto e venduto, come prodotto DOC, per dare visibilita’ al Know-how di molti artigiani in grado di produrre generi di alimenti tipici e con ricette tipiche regionali. Questo consente di soddisfare il cliente italiano o internazionale, dal più semplice al piu’esigente, coinvolgendo gli utenti con informazione-formazione, grazie ad una aula magna, laboratorio analisi ed uffici di professionisti del settore alimentare da tecnologici-biologici ed ingegneri industriali, in grado di dare assistenza continua, sia per gli aspetti qualitativi, sia per quelli sugli impianti legati alla sicurezza, manutenzione ed efficienza energetica.

l presente progetto nasce dall’idea di attivare attività “nuove”, mirate comunque alla vendita al dettaglio di prodotti, all’interno di una realtà commerciale e di intrattenimento, concepita secondo le strategie e i canoni dettati dal mercato di questi anni ,in un centro diverso dal classico centro commerciale, rispetto a quello concepito all’epoca della sua originaria realizzazione, risalente al 2007, giacché oltre ad attività strettamente commerciali dirette alla vendita di prodotti di consumo per una clientela non di massa, sono state attivate anche attività di intrattenimento, la principale delle quali costituita da un complesso di locali per attivita’ di fitness e di benessere ,oltre che di ristorazione e sale giochi. Le attività “nuove” studiate, sono state concepite con lo scopo di suscitare nella clientela oltre che l’intere sse strettamente legato all’acquisto di prodotti di alta qualità anche quello di visionare il processo produttivo attraverso il quale gli stessi prodotti vengono realizzati in laboratori progettati ad hoc, all’interno di spazi dedicati a macchinari dimensionati e scelti specificatamente per l’obiettivo produttivo con le qualità di prodotti di eccellenza, a prezzi che, sia pure non economici possono stimolare la convenienza di acquisto, per il quale la visione del processo costituisce il valore aggiunto che fa la differenza, rispetto al prodotto semplicemente esposto e venduto.

 

Nuovo Piano Terra	L'area Wellness
Nuovo Front	New Entrance area
Piano Superiore	Vista laterale

• E’ chiaro che tale progetto è validamente operativo se e, sottolineo, solamente se, le attività produttive introdotte nel centro commerciale, producano realmente.
• Gli artigiani per loro cultura, disponibilità finanziarie e limitazioni delle loro capacità produttive e costi eccessivi rispetto all’unità di prodotto, hanno la limitazione del loro mercato.
• Il centro, aggregando una serie di artigiani sotto la propria egida e brand, fornisce agli artigiani le seguenti opportunità:
• Mostrare in una vetrina espositiva multifunzionale ai locali, ai visitatori provenienti dall’Italia e dall’estero realmente come avvengono le trasformazioni delle materie prime da essi utilizzate, in prodotti finali eccellenti;
• Fare in modo che coloro che sono interessati, possano assaggiare le eccellenze da essi prodotti.
• Avere a disposizione un coacervo di professionisti, attrezzature e mezzi di controllo che li mettano in condizione di produrre secondo procedure riconosciute e di avere a disposizione attrezzature, mezzi di controllo e strutture edilizie idonee a garantire la qualità dei prodotti e la sicurezza dei lavoratori coinvolti.
• Avere a disposizione una struttura di professionisti delle vendite in grado di esternalizzare ed internazionalizzare i loro prodotti

 

Tutto ciò attraverso attività produttive “reali” ubicate al piano terra,che,con impianti dedicati, producano, prodotti alimentari tipicamente emiliani così come da elenco seguente: farine di semola di grano tenero e duro, pasta alimentare fresca e secca(nei formati tipici dell Emilia –Romagna), pane nella varie tipologie, pizza e piadina romagnola, olio di oliva, vino ,aceto balsamico e grappa, carni crude bianche e rosse, pescato, salumi, latte,latticini e formaggi, vegetali e frutta da agricoltura biologica,freschi e surgelati,sughi di pomodoro, birra cruda, paste , dolci e gelati (pasticceria locale dolce e salata) , insieme a queste tipicamente produttive,quindi dotate di macchinari ed attrezzature specifiche del processo, ve ne sono altre legate alla preparazione per la consumazione dei cibi sul posto, quale assaggerie per ciascuna tipologia di prodotto, braceria per le carni, i pesci, le verdure grigliate etc, e “pasta food” per i piatti da asporto e da consumare sul posto con servizio ai tavoli e/o self-service con condimento delle paste alimentari fresche prodotte,oltre che bar,per la consumazione di bevande, caffè. E’ prevista un’aula magna per la ricezione di gruppi per eventi/convegni per illustrare in occasione anche di manifestazioni la politica e le peculiarità caratteristiche dei prodotti, nonché della cucina ad essi relativa, tipiche della regione. Per le aree dei tre capannoni si prevede una manutenzione di tipo ordinario e un loro riutil izzo in termini di depositi per prodotti finiti/materie prime. Inoltre, al piano terra, nell’area in precedenza occupata dall’ipermercato gruppo Coop, si e’ progettato il Centro benessere, costituito da un ‘area fitness , con centro estetico ,palestra, sau na,massaggi, haloterapia e da una piscina per le attivita’ di nuoto anche a livello agonistico.Ciò per intrattenere e rendere salutare e piacevole la permanenza dei visitatori,che certamente si troveranno a disporre di servizi “eccellenti”sia in termini d i degustazione,con l’opportunità unica di visionare i processi dei prodotti consumati, che di relax per la mente ed il corpo.Completano l’idea di centro di intrattenimento integrato, comunque commerciale, ma innovativo in quanto “attivo” ,“attraente”,ed anche realmente confortevole,una sala giochi e due complessi di ristorazione ubicati al piano primo superiore, raggiungibili con i tappeti mobili , uno tipicamente pensato prettamente per il pubblico giovanile, self-service,ma anche con sevizio ai tavoli, sul genere,fast -food, dove potranno essere cucinate pietanze comunque tipiche e realizzate con ricette romagnole adoperando maggiormente tutti i prodotti delle attivita’ produttive del centro e l’altro tradizionale, ma innovativo, al contempo,con servizio esclusivo ai tavoli, dove invece i piatti delle varie portate,preparate anch’esse prettamente con prodotti interni al centro, verranno cucinati da cuochi “esperti”in grado di allestire le pietanze e guarnirle con tocchi di alta cucina e fantasia culinaria. Ritornando all’idea principe innovativa sulla realizzazione di attivita’ produttive all’interno dei locali degli ex esercizi commerciali,il progetto lo si e’ articolato in modo che gli ingombri dei macchinari delle attivita’ dimensionati per produzioni laboratoriali di qualche centinaio,decine,di kg all’ora o qualche kg all’ora a seconda dell’attivita’ specifica ideata e inserita nel contesto, di cui al lay-out di progetto al piano terra (vedi Tavole allegate in formato A1),non comportino modifiche alle strutture esistenti ed all’architettura principale. Solo nuovi divisori , si sono previsti,e/o spostamento di divisori esistenti, con leggere modifiche, peraltro con pareti principali tutte vetrate affinché nulla venga lasciato”in ombra” e il cliente abbia piena possibilità di visionare, anche quello che accade al di la delle macchine e dei loro specifici funzionamenti, cioè anche tutto quello che riguarda “la produzione in diretta”.I banconi e l’esposizione poi sono sul posto e da qui la realizzazione in pieno del concetto di vendita” attiva” di prodotti “controllati e certificati” non solo per il mercato italiano ed europeo, ma al limite anche per quello internazionale di più ampio respiro(America, Russia etc).Da qui la presenza di un laboratorio-analisi in grado di svolgere la funzione di garante per la qualità collegato a strutture di Certificazione, nonché la organizzazione pensata di ingegneri dell’alimentare, con pluriennale esperienza nel settore, che possano essere i consulenti della struttura innanzitutto e quindi delle stesse attivita’ per la sicurezza, l’ecologia,il risparmio energetico, i processi, la manutenzione, i prodotti. Ciò nella previsione di ampliare notevolmente il potenziale bacino di utenza attuale per arrivare n.di presenze all’anno, più che notevoli. Cosa possibilissima con l’attrattiva ideata, da divulgare l’iniziativa “unica” oggi in Italia per estensione, per come la si e’ ideata,attraverso i canali pubblicitari ed informativi in genere,più opportuni sulla costa non solo del riminese,ma dell’intera Emilia Romagna. D’altra parte il turismo e non solo sulla costa in Emilia-Romagna ultimamente, sia pure in leggero calo quello italiano ,segna un trend di crescita almeno per l’estero.Poi da considerare anche i russi , e quelli di altri paesi che comunque vengono in EmiliaRomagna, per affari, che certo costituiscono quei potenziali clienti che fanno prevedere l’ampliamento più che giustificato del bacino di utenza con numero di presenze all’anno considerevoli .

 

 

 

Pianterreno  

Con questo concetto di vendita “attiva”, si è voluto quindi dare al cliente un servizio aggiuntivo rispetto alla sola qualità intrinseca del prodotto, cioè portare sul luogo di vendita il processo e renderlo assolutamente visionabile in tutti i suoi passaggi, in modo da stimolare l’interesse del cliente al pun to tale da portarlo all’acquisto “convinto” e “soddisfatto”, grazie alla possibilità, da parte di questi di rendersi conto pienamente dell’insieme di operazioni e componenti che partecipano alla realizzazione dell’oggetto stesso dell’acquisto, secondo crit eri di qualità elevata sia intrinseca che estrinseca. Questa nuova opportunità per il cliente, costituisce la tendenza ultima, di alcune realtà della distribuzione, che già da qualche anno operano in tal senso, attuando anche per alcuni prodotti, il concet to dell’intera filiera, realizzata con la certificazione delle materie prime, dei processi e dei prodotti finiti, secondo un flusso produttivo, che parte dalle stesse materie prime e termina con gli stessi prodotti finiti. Il tutto portato sul luogo di vendita che cosi non rappresenta solo lo stato finale per il cliente, ma costituisce l’intero iter per il perseguimento dell’acquisto convinto ed effettuato quindi con piena consapevolezza riguardo la qualità del prodotto e del processo da cui questo si origina. In tal modo “il cliente” che si trova a visionare l’attività, ha la possibilità di valutare concretamente i fattori che concorrono per la definizione di tutte le caratteristiche del prodotto e quindi anche il prezzo che non costituisce più solo un’etic hetta apposta sulla confezione, ma costituisce la sintesi della organizzazione, dei macchinari, delle operazioni umane, delle materie impiegate e dei processi adoperati, che concorrono alla qualità finale valutabile altrettanto concretamente, vista la possibilità data al cliente di valutare col giusto peso tutti i fattori da cui la stessa dipende, senza lasciare indeterminazioni o carenze. Tutto ciò dà maggiori garanzie al cliente, che tra l’altro ne esce maggiormente documentato ed interessato e capace qui ndi anche di costituire un ottima pubblicità all’esterno nei confronti di altri e possibili e potenziali clienti.

 

 

Primo piano

 

 

  

Cio’ nelle ipotesi di vendita dei prodotti e servizi all’interno dell’area del centro, e quindi a visitatori sul posto con vendite anche post consumo e/o contatto.Tuttavia il vero business lo si puo’ intravedere attaverso la divulgazione delle peculiarita’ produttive e di servizi nei confronti di clienti esteri che potrebbero acquistare quantitativi di prodotti delle varie tipologie con spedizione di containers dove la merce venga certificata e garantita ,di modo che nei loro esercizi possano a loro volta garantire i loro clienti. Questo potrebbe ridurre l’ammortamento in termini di durata ad tempo solo ipotizzabile anche della meta’.Questo darebbe anche migliori garanzie riguardo il superamento tecnologico degli impianti medesimi, e quindi un utile piu’elevato e piu’ duraturo oltre che anche raggiungibile in tempi ancora piu’ ridotti. Altra soluzione puo’ essere quella di un investitore che voglia affittare le aree,una volta acquistato l’immobile con un minimo investimento legato agli impianti servizi generali,questa, ai prezzi di mercato dei centri commerciali sembrerebbe la soluzione migliore in termini di tempi di ammortamento del capitale iniziale investito, perche’ potrebbe ripagarsi in qualche anno.

Tuttavia, conoscendo i ricavi degli artigiani ed i costi che questi dovrebbero sostenere, i prezzi di affitto dovrebbero essere portati a valori piuttosto bassi affinche’ gli artigiani possano conseguire gli utili in grado di permettere loro di pagare gli affitti in modo duraturo ed affidabile. Da qui una soluzione similare al rientro di cui sopra, in 6 anni, ma senza accollamento del rischio da parte dell’imprenditore investitore.La problematica, in tal caso resta legata a costi per la ricerca degli artigiani che intendano investire nell’impianto della produzione specifica. Considerando l’evidenza che la struttura con l’idea progettuale presentata potra’ avere si e’ convinti che detta problematica e’ superabile e sicuramente l’investimento potra’ considersi di maggiore ritorno economico e durata dello stesso, quindi di maggiore affidabilita’ rispetto ad una soluzione solo commerciale espositiva, gia’ fallita. Qui si sono espresse delle idee e delle valutazioni solo sulla base delle conoscenze nei settori alimentari di cui al progetto di idee proposto, non si vuole assolut amente avere la presunzione di aver centrato il calcolo economico , avendo solo fatto delle previsioni, credibili solo in termini qualitativi-quantitativi di massima, ma sulla base di un mandato specifico e’ possibile sicuramente procedere a rendere i dati credibili e affidabili.Questo richiede ovviamente un lavoro di durata ben superiore (e di impegno ben superiore) a quello concesso dal bando. Cio’ per la specificita’ e particolarita’ dell’idea proposta che non ha precedenti ne’ sul mercato italiano, ne’ su quello estero. Quindi co me detto non vi e’ storia.Tuttavia puo’ costituire l’alternativa valida al centro commerciale classico oramai in decadenza, sia pure con le varianti innovative possibili, giacche’ l’idea proposta unisce due concetti fondamentali la produzione e vendita con consumazione,oggi necessarie al cliente per poter costituire la differenza e convinzione negli acquisti.La certificazione ed assistenza da parte di professionisti del settore con esperienza ultraventennale, sicuramente puo’ essere l’altro fattore che fornisce garanzie ulteriori al cliente ed ai mercati di settore in genere. 

 Per una visione integrale del progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

 

http://www.orgaplan.info/it/contatti

 

 

HAVE FUN ! THINK BIO  

 

Il nostro più che un progetto di Architettura è da considerarsi un programma, una dichiarazione d’intenti.
Nella società di oggi è facile osservare/rilevare le mutate condizioni di vita che determinano costantemente nuove scelte, diverse scelte…
Visitare un centro commerciale? E perché? E quale? Quale mi rappresenta? Quale scegliere tra i tanti? L’offerta commerciale è sempre la stessa…
ci sono centri grandi, piccoli, troppo grandi, troppo piccoli…
Anche un centro importante (ben fatto, ben posizionato, con una buona viabilità, una buona commercializzazione, etc) oggi rischia di perdere potenziale e di perderlo in fretta…
Analizzare il caso del centro commerciale di Verrucchio è stato per noi l’occasione di immaginare un Futuro diverso in questo specifico settore…
la GDO, che a nostro avviso deve iniziare a porsi le giuste domande…comprendendo che la situazione è cambiata, le persone vogliono accedere ai prodotti e ai servizi in modalità multicanale, come vogliono, dove vogliono, quando vogliono.
Non si legano più ad un brand e ad un format commerciale, cercano il piacere, la soddisfazione economica, risparmi…di tempo e di denaro.
Noi proponiamo dunque una diversa ricetta, calata tra l’altro in un particolare contesto socio/culturale/economico, quello della Romagna, terra di Natura, di Agrico(u)ltura, di Turismo, di Sport, di Innovazione tecnologica, di Sorrisi, di Buon Vivere, di Cibo e sapori…potremmo continuare.
Questi gli ingredienti…che rappresentano in qualche modo il target cliente, chi ci verrà a visitare…allo stesso tempo sono fattori che determinano il mix di attività che proponiamo di insediare…ovviamente, come nelle migliori ricette, non mancano le SPEZIE! Che SPERIAMO possano esaltare e rafforzare il legame tra questa struttura così rinnovata e il suo territorio di riferimento (le spezie esaltano l’olfatto, richiamano l’attenzione, anche da lontano…).

 

 ANALISI DELLO STATO DI FATTO

L’edificio per come si mostra sembrerebbe in buono stato.
Dal punto di vista dell’accessibilità è facile rilevare la mancanza di una rotatoria che possa “bagnare” con facilità il centro commerciale…un obiettivo da perseguire sicuramente con gli enti proprietari della strada (comune, provincia, etc), mettendo sul piatto la eventuale riapertura di un importante attività commerciale, con conseguente creazione di posti di lavoro…
L’edificio è compatto, visivamente non permeabile, oggi privato delle insegne, non si riconosce come un edificio commerciale…potrebbe essere qualsiasi cosa…e non penso che ciò di penda dalla mancanza delle insegne, ma piuttosto da un estetica omologante, a-direzionale, incapace di “chiamare” il pubblico e di farsi “vedere” dagli utenti della strada.
Però, ribadiamo che le condizioni generali sembrerebbero buone! (situazione impianti non dichiarata…).
L’edificio è messo in secondo piano rispetto ad un piccolo edificio (casa del custode) posto proprio in aderenza rispetto al filo della strada (decisamente visibile, utilizzabile come un totem?).
All’interno, una pianta rigida, classica, tanti negozi, piccoli, troppi…troppi tratti di galleria “al buio”, non visibili, troppi percorsi interni, troppe direzioni.
Buone le dotazioni di servizi igienici e di collegamenti verticali, sia per numero che per posizione.
Da sfruttare la presenza della luce zenitale, un plus del centro.
Il supermarket ha dimensioni e posizione opportune, conclude l’edificio, si pone come “ancora” del mall…si tratta solo di identificare osa vendere al suo interno e come…rispetto ai centinaia di supermarket che servono il territorio di riferimento..capire come convincere i clienti ad utilizzare proprio questo, noi avremmo un idea.

 

IL PROGETTO

Lo abbiamo chiamato progetto BIO&FUN
Bio, biologico, ma anche a misura di uomo, un uomo (uomo, donna e bambini…il target sono le famiglie…) che è attratto da una serie di cose/situazioni, che fa determinate scelte (alimentari, sociali, sportive, tempo libero, etc).
Fun, fun vuol dire divertirsi, per divertire devi creare le condizioni, devi semplificare la vita delle persone, devi stimolare il sorriso, portare benessere, condividerlo con un gruppo (il target immaginato non è costituito da singoli e occasionali fruitori ma una potenziale comunità che trova tutto sotto lo stesso tetto ciò che cerca!).

 

BIO&FUN si compone di:

• BIOMARKET
• BIOADVENTURE PARK
• BIOSHOP
• BIORESTAURANT
• BIODRIVE
• BIOFIT
• BIOLAB
• BIOTEMPORARY

Poi, come dicevamo, ci saranno alcune spezie, dei servizi/funzioni che facciano da forte richiamo, che segnino la differenza d’offerta tra BF (Bio&Fun) e la concorrenza.
In particolare proponiamo l’insediamento di un SERVIZIO DI LOCKERS per la consegna di prodotti (pgc/tecnologici) acquistati via internet e pronti al ritiro dentro armadi a chiave codificata (appunto i lockers..).
Vantaggi? Risparmi per i clienti (tempo e denaro) e per il centro commerciale (risparmio di sup. di vendita, zero stock, concorrenza all’e-commerce puro).
Una casa dell’acqua, una fontana d’acqua potabile per i visitatori abituali e fidelizzati del BF, l’acqua è un bene primario, l’acqua sarà prelevabile in ragione di una spesa nel centro…( es, 6 litri ogni 30 euro di spesa?...).
Contenitori e bottiglie brandizzati BF…

 

 

BIO MARKET

Prodotti biologici, ma non solo…Proporre una formula che contempli le dinamiche di acquisto e selezione die prodotti tipiche dei GAS (gruppo d’acquisto solidale), ovvero ponendo l’attenzione sull’origine dei prodotti, sulla certificazione della qualità, etc…anche in questo caso, volendo aumentare l’offerta (la gamma nel perimetro biologico puro…mantenendo un livello di prezzi accettabile e per tutti…) proporremmo l’insediamento di LOCKERS refrigerati per il ritiro di prodotti freschi, acquistati on line/on site e pronti al ritiro ( in 2000 mq non posso esporre tutto quello che vorrei esporre, utilizzando una piattaforma on line potremmo offrire molto di più…senza stock residente, ma facendo arrivare sul posto solo la merce già acquistata/prenotata…).

Il negozio? Partendo dal presupposto che era una Coop, possiamo considerare come necessari interventi puntuali, non fortemente impattanti e costosi.
Semmai proponiamo di costituire un “vestito” che comunichi al cliente i contenuti diversificanti di questo bio market, naturale, veloce, fresco…utilizzando i colori e i materiali della natura…i verdi, i legni, la pietra.

 

Bio Adventure Park

Realizzato in un interno, tra travi, solai e pilastri.
Ponti tibetani, scivoli, percorsi ad ostacoli, salite, molle, superfici ad aderenza variabile, gonfiabili, etc… organizzati gli utenti per team, gioco, sporto, agonismo, per tutte le età.
Vantaggi? Utilizzabile tutto l’anno, climatizzazione, un luogo protetto (per comitive, classi, gruppi di lavoro, eventi, etc)
Rimini, i suoi abitanti e i suoi turisti avrebbero un differente luogo per divertirsi e relazionarsi, anche quando piove e fa freddo. Si renderanno necessari alcuni lavori importanti, taglio di solai, verifiche dei sovraccarichi, etc… Al fine di collegare i due livelli (lato dx dell’edificio) e insediarvi le strutture portanti degli scivoli e dei sistemi meccanici a supporto dei giochi.

Bio Shop

con al suo interno una libreria, un reparto di abbigliamento per la famiglia e per lo sport, con un offerta di prodotti naturali (materiali riciclati, abbigliamento in canapa, processi i produzione sostenibili, etc).

Bio Restaurant

Biologico ma non caro, biologico ma buono, biologico ma per tutti…a dimensione di famiglia, pensato per far mangiare ma anche per far conoscere i prodotti, per far cucinare (se vogliono) anche agli stessi clienti, allestendo opportune aree per lezioni/corsi di cucina biologica…
L’offerta sarebbe alla carta, pizzeria, bar e colazioni.
Dal punto di vista localizzativo abbiamo individuato i locali in aderenza all’ingresso al lato sx di questo, in aderenza sul prospetto principale, dunque visibilità e accessibilità…indipendentemente dall’orario d’esercizio del centro.

Bio Drive

Perché devo essere costretto ad andare in un Mac Donalds per mangiare un hamburger? E perché deve essere così scadente in termini di qualità?Proponiamo di utilizzare la casa del custode (visibile e dotato di viabilità di pertinenza…) per realizzare un fast drive food, con un Drive through per far entrare i veicoli, prendere i prodotti e velocemente ripartire…
Target, occasionale, a lunga gittata, utenti del BF in uscita…
Immaginiamo di vestire l’edificio e di realizzare le opere necessarie per il flusso veicolare.
Per gli interni, si renderà necessaria l’installazione di una cucina per cottura espressa, servizi, etc.

 BIOFIT

Una palestra, al piano di sopra, lato sx dell’edificio…
Sfruttando anche in questo caso la visibilità, la presenza del solarium, la dotazione di servizi già realizzati.
Inoltre, abbiamo pensato di completare l’offerta FIT della palestra con alcune attività trasversali, tipiche del target delle palestre…
L’orticultura, la passione per la natura e le piante…rilassarsi dopo l’esercizio fisico? Perché non farlo occupandosi di piante e fiori?
Proponiamo dunque la realizzazione di una micro-serra nel solarium…

 BIOLAB

Questa sarebbe una novità trasversale…un fab lab è un luogo nel quale s’incontrano tecnologia avanzata e manualità, pensiero creativo e produzione in serie…
Uno spazio per la stampa 3d, dove maker del territorio possano realizzare i propri progetti (spazi da affittare a ore/giorni/periodi), spazi per acquistare modelli su misura, spazi dove artigiani digitali possano promuovere le loro idee e fare bussiness.
Insomma, un hub nel quale ricreare l’ecosistema necessario per farsì che le idee possano generare economia reale!
Proponiamo anche la realizzazione di spazi per consulenza tecnica/formazione, lezioni d’aula su questi temi.
La cultura della stampa 3d, del ready made, dei maker in genere si stà espandendo, un makers è quasi sempre un ambientalista, amante della natura, attendo alla biologia delle cose…insomma, si verrebbe a trovare nel luogo gusto.
E infine, un Bio temporary, a confermare l’origine dell’edificio, il suo essere una galleria commerciale che prevede la presenza di persone, un flusso umano, costante, mutevole, ci siamo posti il problema dell’offerta commerciale… e della sua forza attrattiva nel tempo
La nostra proposta è dunque quella di realizzare una decina di spazi commerciali a tempo per operatori a rotazione, che portino ogni volta vere novità, rinnovando ogni volta la galleria.
Per noi il rinnovamento della galleria, la sua vitalità nel tempo, passa proprio dal introduzione di una dinamica commerciale mutevole.

 

ESTETICA - linee guida fondamentali

L’edificio è semplice, vogliamo che rimanga semplice, l’edificio è oggi anonimo, vogliamo che diventi riconoscibile.
Il fronte principale verrà vestito con telaio in legno e metallo, una struttura retro illuminata a led, che alleggerisca la massa del prospetto, il legno è calore, regolarità, ritmo e scansione…il fondo dell’edificio lo proponiamo di colore compatto un blu/viola (melanzana..) con inserti a contrasto per alcuni volumi (scale, salti di quota) che ne esaltano i punti notevoli (ingressi, etc).
Una grafica molto friendly accompagnerà il cliente nei suoi percorsi, introducendo i temi poi sviluppati nell’interno.
Colori netti, saturi, pochissime attività edili, ciò che vogliamo cambiare è soprattutto nell’interno dell’edificio.

 All’interno, proponiamo la realizzazione di un unico tratto di mall, introducendo nuove linee tese, dinamiche e diagonali, che allarghino la visuale e mostrino l’intera offerta del mall dall’ingresso.Ponendo dunque l’attenzione sulla chiarezza, sulla semplicità e sulla modernità del paesaggio architettonico.
Per perseguire questi obiettivi, proponiamo di rimuovere i controsoffitti e i pavimenti attuali, proponendo in sostituzione l’utilizzo di materiali naturali ed efficaci, che migliorino sia la percezione estetica degli spazi che le caratteristiche prestazionali dell’edificio (acustica e risparmio energetico in particolare…).

Per i pavimenti proporremmo l’uso di resine e gres (legno…), per il plafone della mall pensiamo di tinteggiare di colore le strutture in cls (solai,travi, pilastri) come anche gli impianti meccanici ed elettrici che rimarranno in vista e inserire sagome di controsoffittature in sughero colorato.
Per quanto riguarda il risparmio energetico, visto il flusso veicolare dichiarato nel bando e ipotizzandone un aumento di questo a seguito del riavvio del centro, proponiamo l’insediamento di un sistema per la produzione di energia elettrica, un nostro progetto in fase di test funzionale…
un sistema in grado di recuperare l’energia cinetica delle auto e di trasformarla in energia nuovamente disponibile per le esigenze energetiche del centro commerciale (illuminazione, ascensori, gruppi frigo, etc).(con un traffico di 10000 veicoli al giorno è possibile produrre 100000 Kw in un anno – il consumo energetico di 4° appartamenti).

 

CONCLUSIONI

Il progetto proposto vuole configurarsi come un organismo vivente, non un susseguirsi di spazi frequentati da persone occasionali, ma un contenitore di motivazioni diverse che trovano nel medesimo involucro diverse e possibili risposte. 
 

 

 

 

Per una visione integrale di questo progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

 

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Premessa

Il bando propone la riqualificazione del centro commerciale “Le Torri”.
L’iniziativa si propone lo scopo di stimolare la produzione di soluzioni progettuali, funzionali, tecnologiche, in
grado di apportare nuovi contenuti ed opportunità economiche, mirate alla valorizzazione e ri-funzionalizzazione
di questa struttura.

CONTESTO

Villa Verucchio è un Comune della Val Marecchia, a 18 km da Rimini. Il complesso immobiliare si trova in corrispondenza della S.S. 258 della Marecchia, una strada sulla quale
transitano circa 9.000 veicoli al giorno e che, collega la città di Rimini a Pesaro-Urbino. Il Comune di Verucchio, rientra nel territorio a ridosso della Repubblica di San Marino, ed è anche per questo
ben frequentato da flussi turistici.Villa Verucchio è una zona pianeggiante a circa 90 m.s.l.m., sulla riva del fiume Marecchia, conta circa 10.000abitanti ed è facilmente raggiungibile dai comuni limitrofi. La storia di Verucchio risale al X secolo a.C. segnata da importanti eventi storici fino all’avvento dei Malatesta alla fine del 1200, citati da Dante nella Divina Commedia e la fondazione del Convento francescano dei Frati Minori da parte di San Francesco nel 1213.

Villa Verucchio si è sviluppata come avamposto commerciale, nei primi del ‘900. L’area di progetto è inserita inun contesto moderno e dinamico, è un fertile centro agricolo con un forte accento Bio, centro artigianale (tipografie, oleifici) c’è inoltre, l’ industria di eccellenza (macchinari per la lavorazione del legno, mobilifici, calzaturifici, edili e laminati).Nell’area sono presenti tutti i servizi principali ed un importante polo scolastico.L’edilizia di qualità ed un’amministrazione illuminata, hanno consentito negli anni, una significativa riqualificazione del centro storico di Villa Verucchio.Ad una analisi approfondita del contesto socio economico, in particolare, l’ISTAT riporta la seguente “fotografia” territoriale”.

 

OGGETTO DEL BANDO

Oggetto del bando-concorso per la riqualificazione di un complesso immobiliare sito in Strada Statale Marecchia 40, Villa Verucchio, provincia di Rimini. 
Il complesso è costituito da:

•  un centro commerciale distribuito su due piani commerciali (circa 14.000 mq GLA);
•  un parcheggio interrato;
•  un ampio parcheggio esterno;
•  una villetta per il custode;
•  annesso terreno con tre capannoni avicoli.

CONSIDERAZIONI IN MERITO ALLE DIFFERENTI IDEE PROGETTUALI ANALIZZATE CONSIDERAZIONI GENERALI
Il progetto qui presentato si pone come obiettivo quello di dare nuova linfa vitale ad un centro commerciale localizzato in una frazione della provincia di Rimini, Verucchio.
Come spesso capita a grandi centri commerciali che sorgono lontano dalle grandi città, anche questo di Verucchio è entrato in crisi. Da qualche anno giace isolato senza una chiara collocazione commerciale nel panorama provinciale. Il motivo principale è che vi sono altre realtà che già rispondono adeguatamente alle
esigenze del mercato.

Lo sforzo progettuale si è concentrato prima di tutto nell’analizzare il mercato per capire le potenzialità del
territorio locale e le modalità per poterle valorizzare.Il territorio della provincie di Rimini e Forlì-Cesena dispone di eccellenze riconosciute a livello internazionale e
l’obiettivo è quello di catturarne alcune ed utilizzarle come motore per far ripartire una strutturacommerciale che dal punto di vis ta architettonico già funziona.
A seguito quindi di una prima indagine territoriale e dalla lettura dei dati statistici a nostra disposizione sul territorio, sono state pre-analizzate diverse ipotesi di ri-funzionalizzazione del centro commerciale di cui si riportano le tematiche:

• PST - Parco Scientifico e tecnologico incentrato sullo sviluppo di tecnologie o attrezzature tecniche;
• PST - Parco Scientifico e tecnologico incentrato su tematiche “Bio” / Agroalimentare;
• Medical Center / centro medico polifunzionale.

Le “tematizzazioni” più legate allo sviluppo dell’imprenditoria (le due ipotesi di PST) necessitano di investimenti pubblici o privati di interesse pubblico per l’insediamento di funzioni di diffusione del know how come, a titolo diesempio, sedi distaccate di Università che abbiano la finalità di “alimentare e sviluppare” le attività di incubazione di impresa.
È necessario sottolineare che funzioni di questo tipo porterebbero ad una redditività da locazione molto inferiore rispetto a quelle necessarie per far vivere il centro.
Da un lato, infatti, le funzioni “Ancora”: i servizi alle imprese da insediare (la sede universitaria e gli altri servizi e facilities di supporto alle imprese insediate all’interno del PST), difficilmente potrebbero riconoscere un canone di locazione e sarebbero da considerare meramente quali “facilities” mentre le imprese insediate / insediande, potrebbero riconoscere canoni molto vicini a quelli rivenienti dalla locazione di spazi ad uso laboratorio, calmierati rispetto al libero mercato in quanto i conduttori sarebbero tutte “start up”.

L’idea del Medical Center invece si regge su alcuni presupposti che, per semplicità, esporremo a punti elenco:

• i medical resort ormai presenti in varie zone turistiche italiane ed internazionali sono un format ormaiconsolidato e presente su differenti fasce di prezzo (dal lusso al mass market);
• la presenza di spazi ricettivi al loro interno non è determinante, soprattutto in zone turistiche o limitrofe a uelle turistiche come in questo caso. Il centro farebbe riferimento ad una offerta turistica importante che si estende fino alla costa adriatica;
• vi sono alcuni elementi nel tessuto imprenditoriale e socio economico locale che potrebbero creare aggiore appeal, come:

- l’eventuale presenza di uno sponsor, come produttori locali di attrezzature per lo sport e la
riabilitazione fisica;
- la possibilità di coinvolgere nel progetto, marchi come: “Rimini Terme”, “Cibus” ecc. per eventuali azioni di co marketing;
- la possibilità di sfruttare sinergie con il vicino campo da Golf.

• la possibilità di utilizzare come “Ancora”, una funzione di Servizio (tema: medical), potendo comunquefar leva su un monte canoni Retail: molte superfici rimarrebbero infatti a valenza prettamente commerciale anche se tematizzate in armonia con il resto del centro.

Di seguito si riporta la tabella riepilogativa delle unità immobiliari del “Medical Center” con le diverse nuove
funzioni attribuite ed una ipotesi sui canoni da locazione da applicare (ipotesi prudenziale).
I canoni in particolare sono stati conteggiati su una “superficie commerciale” che tenga conto anche degli spazi
accessori.

 

In tale scenario si prevede quindi un mix funzionale, fra funzioni “commerciali” e di “servizio”.

Descrizione stato di fatto:

Il centro commerciale è costituito da 14.000 mq di GLA su due piani. La zona commerciale è costituita al piano terra da una galleria commerciale con negozi, da una zona adibita a
supermercato (COOP) su doppio volume.Al piano primo vi sono due ampie aree commerciali a media superficie (probabilmente mai locate), uno spazio
bar e ristorante e l’ufficio della direzione.
I percorsi di distribuzione della galleria hanno il classico concept da centro commerciale con pavimenti in gres e controsoffitti e pareti in cartongesso.

Idea Guida:

L’idea progettuale nasce dallo stato di fatto. Il primo obiettivo del progetto è mantenere il più possibile l’impostazione progettuale esistente.Le ragioni sono dettate dal fatto che l’immobile analizzato ha una natura commerciale difficilmente modificabile per cui l’obiettivo è di inserire nuove attività mantenendo l’impostazione e la distribuzione attuale. L’idea prevede di tematizzare il centro commerciale sotto la macro area Centro Medico – Bio con attenzione alla salute del corpo.

Opere Interne da Realizzare:

Gli interventi architettonici di maggior rilievo sono previsti nell’area n°36 (attuale supermercato) che verrebbe trasformato in una zona dedicata all’acqua con la realizzazione delle piscine e della spa. Per tale ipotesi sono da condurre le opportune verifiche tecniche di fattibilità.In quest’area sono quindi previste le demolizioni di tutte le strutture non portanti per la successiva realizzazione delle nuove strutture.
La nuova area dedicata all’acqua e alla TERME-SPA sarà dotata di adeguato impianto SOLARE per la produzione di acqua calda per tutto il periodo dell’anno. I pannelli utilizzati saranno di tipo “sottovuoto”.L’impianto sarà installato sulla copertura dello spazio n°36.La copertura è piana e quindi i pannelli saranno installati con sottostruttura in alluminio inclinata di 30° e
ancorata alla copertura.Tale impianto consente di ridurre i consumi fino al 50%.
È prevista inoltre la realizzazione di una sala meeting (con semplice riorganizzazione interna degli spazi), mentre per gli altri spazi si prevede una semplice manutenzione leggera e ripulitura. Attività prevista anche per la Galleria. Si prevede invece una manutenzione dell’ impianto termico, elettrico e di illuminazione

 

 

 

 

 

 

 

Business Plan:

ASSUMPTIONS

• Ricavi lordi totali annui: 952.000 Euro/anno
• Vacancy e perdite su canoni fisiologico a regime: 5% (è stata fatta in particolare una ipotesi di “messa a reddito” di 2 anni)
• Operating expenses: 30% dei canoni da locazione
• Interessi passivi al 6% per mutuo con Leva D: 50%
• Tassazione media: 33%
• Costi di riqualificazione (vedasi computo metrico)  350 Euro/mq (sulle superfici nette delle unità affittabili, non si prevedono quindi costi di riqualificazione per la struttura commerciale) o 260 Euro circa al mq calcolato sulla GLA.

 

Per una visione integrale di questo progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

http://www.orgaplan.info/it/contatti

 

 

 

 

 

Premessa

Il progetto si prefigge la riconversione dell’immobile oggetto del presente bando, attualmente ad uso commerciale, sito in località Villa Verucchio, in un contenitore di attività legate al divertimento e all’intrattenimento con una marcata attitudine al tema Bio, un posto dove possano trovarsi in armonia mente, anima e corpo.

STATO DI FATTO

Il complesso è costituito principalmente da un centro commerciale distribuito su due piani commerciali (circa 15.000 mq GLA), un parcheggio interrato ed un ampia area di parcheggio esterna con annesso alle sue spalle un terreno con tre capannoni avicoli di c.a 1.700 mq. , posti ad un dislivello altimetrico di c.a -7 metri rispetto alla quota dell’immobile principale.

Consistenze stato di fatto:
Immobile principale (ex-C.C. LE TORRI)

 

 

 

 

 

 

SHOPPING MALL

Il livello principale (quota 0) prevede una Shopping mall di c.a 5.500 mq, con un target di negozi strettamente legato alle nuove attività previste all’interno del complesso ed in particolare al tema dell’alimentazione biologica, al riciclo e riuso ed al benessere psico-fisico, con la previsione di due medie strutture di vendita poste all’ingresso, ciascuna di 1.000 mq c.a, ideali per un negozio di abbigliamento tecnico ed articoli sportivi o per una libreria/media store.

 

MULTIPLEX

Si prevede la realizzazione nella parte terminale dell’immobile (l’attuale zona dedicata alla grande struttura di vendita) di un multisala di media dimensione (2 sale da 160 posti, 2 sale da 200 posti ed 1 sala da 300 posti, per un totale di c.a 2.600 mq) ipotizzando, in via cautelativa, un eventuale adeguamento minimo della struttura, senza comunque modificare il passo dei pilastri esistente che si ritiene adeguato alla nuova attività da insediare.
La dimensione del multiplex è stata tarata in via preliminare, sulla scorta dei documenti di gara, considerando un bacino di utenza di c.a 250.000 abitanti (prendendo cautelativamente n considerazione solo gli abitanti nel raggio di 20-25 min di percorrenza e non il flusso estivo di turisti, che interessa l’area litorale di Rimini).
Il multiplex sarà in grado inoltre di poter ospitare eventi culturali, legati alla musica (concerti, sale prova, ecc..) o presentazioni e conferenze, per poter variare il più possibile l’offerta e rendere flessibile nel tempo la struttura a secondo delle necessità.

 

SPORT, WELLNESS & FOOD COURT

Al primo livello è prevista una ampia area per attività ricreative e ludiche, legate al wellness e allo sport con una palestra di c.a 1.700 mq con zona relax, sauna e bagno turco, eventuali aree per trattamenti, ambienti flessibili per sale per corpo libero, ginnastica, sala pesi, campi squash, comprese zone all’aperto attrezzate. In continuità è prevista una food court di c.a 2.000 mq, con diversi tipi di ristorazione, sia slow food che ristorazione classica, dimensionando gli spazi da affittare in modo da mantenere una certa flessibilità nella aree da affitare.
Inoltre si prevede la sistemazione delle terrazze esterne, sia quella sul fronte principale, divisa in due distinte aree, dalla nuova piazzetta di ingresso a quota 0, collegate con un ponticello sospeso, che quella sul retro che affaccia nella zona dei capannoni, con un bel panorama agricolo. Si prevede il loro utilizzo sia come roof garden di pertinenza delle aree di ristorazione, che come zona ludica per i bambini (kinder garden), con giochi, un minigolf ed eventuali campi sportivi polivalenti.

 

CAPANNONI

Mercato Agro Alimentare Km Ø:
I tre capannoni avicoli esistenti saranno completamente ristrutturati, mantenendo il loro carattere tipico, prevedendo le modifiche e gli adeguamenti necessari e prevedendo un ampliamento di superficie (derivante dalle demolizioni effettuate sul corpo principale di c.a 500 mq), per una sup. complessiva di c.a
2.200 mq.
L’ampliamento consisterà nella realizzazione di due corpi traslucidi a ricuitura degli spazi interstiziali dei capannoni, rendendoli un unico grande ambiente, in cui troverà posto un mercato agroalimentare (nei primi due capannoni) e un ristorante biologico che offrirà le specialità prodotte nelle aree limitrofe e vendute nel mercato con vista diretta verso i campi coltivati.

 

Orti:

L`area retrostante i capannoni sarà suddivisa in piccoli appezzamenti e dedicata alla coltivazione, prevedendo la scelta di varietà specifiche da coltivare che tengano conto del habitus vegetativo circostante, prevedendo aree per:

− ORTI URBANI PRIVATI, destinate prevalentemente alla coltivazione di specie ortoflorofrutticole ad uso privato;

− ORTOTERAPIA, per attività di giardinaggio e orticoltura a supporto di programmi riabilitativi per pazienti diversamente abili e per il miglioramento delle condizioni psicofisiche degli individui con riduzione di condizioni di stress psicologico.

− ORTI & SCUOLE, per attività didattico-educative-divulgative per i ragazzi delle scuole;
Inoltre, nell’area verde fra i capannoni e l’ex- centro commerciale, in parte in declivio, si prevede un parco attrezzato verde, di c.a 2.000 mq, per attività ludiche ricreative legate al tema agricolo e bio-alimentare

 

 

 

 

Per una visione integrale di questo progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

http://www.orgaplan.info/it/contatti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Motor Word - Company - un concetto

 

Ferrari, Lamborghini, Maserati, Pagani, Dallara, Ducati, Morini, Bimota, Malaguti sono marchi nati in Emilia Romagna che significano fascino, passione, vittoria per milioni di appassionati in
tutto il mondo.In nessun altro posto al mondo esiste una tale concentrazione di “miti” motoristici di questo livello.

In Emilia Romagna un vero e proprio universo ruota attorno ai motori, caratterizzato da un avanzata ricerca, una qualificata produzione di auto e moto che sembra oramai essere entrata nel DNA dei suoi abitanti; una terra che negli anni ha dato i natali a personaggi entrati nel mito dei motori: Enzo Ferrari, Mario Casoni, Sergio Sighinolfi per arrivare ai tempi più recenti di Loris Capirossi, Marco Melandri, Andrea Dovizioso, Marco Simoncelli ed all’ormai emiliano di adozione Valentino Rossi.

Il Motor World, dunque, ha la sua naturale collocazione in questa regione e Rimini (Villa Verucchio) è la scelta migliore per realizzare il primo ed unico parco a tema interamente dedicato al mondo dei motori.

Il Motor World diverrà il punto di riferimento per tutti gli appassionati di motori offrendo in un'unica struttura la possibilità di vedere e toccare con mano le ultime novità del mercato automobilistico e motociclistico; un offerta retail studiata e strutturata in funzione del pubblico di riferimento; un offerta Food & Beverage che trascinerà i clienti all’interno di un mondo speciale, fatto di storia, di tecnologia, di prototipi e trofei; un offerta entratainemt in grado di attirare adulti e bambini aggiungendo all’esperienza visiva l’emozione del gioco.

  

Cosa è il Motor World:

1) La Motor World Company intende realizzare una struttura in cui riunire i maggiori produttori mondiali di automobili e motocicli offrendo spazi espositivi in cui le singole case produttrici potranno esporre i propri prodotti e promuoverne la vendita attraverso le rispettive reti di concessionari. In sostanza il Motor World al pari di un evento occasionale come il Motor Show o il Salone dell’auto di Ginevra permetterà un esposizione permanente interamente gestibile dalla casa produttrice che potrà rinnovare l’esposizione in base ai piani marketing aziendali.

2) Riunire in un'unica struttura i modelli delle principali aziende produttrici di automobili e motocicli permetterà di attrarre di per se un gran numero di appassionati che in un solo luogo potranno valutare le offerte, esaminare i modelli e scegliere il prodotto migliore in base alle proprie esigenze evitando, quindi, numerosi sopralluoghi in diverse concessionarie.

3) La Motor World Company non vuole essere un concessionario e non vuole andare in competizione con le reti vendita degli espositori e pertanto non sarà possibile acquistare all’interno della struttura, sarà invece possibile ottenere tutte le informazioni desiderate ed essere indirizzati al concessionario più vicino in base all’indirizzo di residenza qualora interessati ad acquistare il prodotto. Sarà poi possibile valutare eventuali promozioni dedicate ai Clienti indirizzati dal Motor World con le singole case produttrici.

4) Al fine di offrire agli espositori un maggior ritorno sull’investimento, La Motor World Company acquisirà attraverso diverse iniziative i dati sensibili dei visitatori relazionando gli espositori mediante report periodici in cui sarà possibile valutare l’impatto delle politiche promozionali e di advertising adottate dalle case espositrici.

5) Per garantire un elevato flusso di visitatori il Motor World strutturerà un offerta Retail studiata al fine di garantire ai visitatori un ampia gamma di prodotti riconducibili al mondo dei motori. Gadget; Abbigliamento; Giocattoli; Servizi (ad esempio, assicurazioni, telepass, autonoleggio, ecc.) Modellismo; Accessori (ad esempio impianti stereo, navigatori satellitari, ecc.)

6) Particolare attenzione sarà dedicata all’offerta food&beverage; il Motor World offrirà diverse soluzioni coprendo l’intera gamma di offerta del settore spaziando quindi dal ristorante al fast-
food fino ad arrivare al bar tradizionale. Tutti i locali saranno però in linea con il tema della struttura, si pensi a format del tipo “Ducati Cafè” o “Red Bull Bar”.

7) Sempre con l’obiettivo di garantire maggiori flussi di visitatori, il Motor World integrerà nella struttura numerose attrazioni per grandi e piccoli; Cinema 3D per vivere l’emozione di un gran
premio; pista Kart per adulti; pista Kart indoor per bambini; Pista slot car; simulatori di guida e giochi elettronici per corse virtuali; Playground

8) Un intensa attività di comunicazione ed azioni co-marketing organizzate con i numerosi parchi della riviera garantirà un livello di attenzione ed interesse verso il Motor World.

Perché il complesso immobiliare “Le Torri” di Villa Verucchio:

1. La struttura ideata e realizzata con l’obiettivo di divenire un importante centro commerciale non ha avuto fortuna e la concorrenza di altre strutture, in particolare i centri commerciali “Le Befane”; “I Malatesta” e “Romagna Center” che insistono sul medesimo bacino di utenza hanno reso la struttura una classica cattedrale nel deserto.

2. Il Progetto del Motor World nasce con il fine di valorizzare un complesso immobiliare nella zona di Argelato (Bo) ma, a seguito del sopralluogo effettuato presso l’immobile di Villa Verucchio, i promotori si sono convinti di quanto una collaborazione con Aareal Bank Group potrebbe rappresentare la soluzione ottimale per tutti i soggetti interessati.

3. La struttura Commerciale denominata “Le Torri” sorge nel cuore della Valmarecchia, appena fuori dal centro abitato di Villa Verucchio, adiacente alla Statale Marecchia, la via di collegamento più importante tra la Riviera Romagnola e l’Appennino Umbro-Toscano ed è facilmente raggiungibile da Rimini (15 km) e dalla Repubblica di San Marino (10Km) e rappresenta la collocazione ideale per il Motor World (analizzeremo in seguito il bacino potenziale di utenza ed i flussi turistici).

4. L’investimento necessario ad adattare la struttura al Format studiato per il Motor World è limitato ad alcuni interventi di personalizzazione della facciata della struttura; alla sistemazione delle aree esterne e della viabilità di accesso; alla realizzazione di una pista kart; agli interventi manutentivi che la struttura necessità a seguito della sua chiusura.

5. Il Comune di Villa Verucchio dovrebbe essere interessato all’apertura del Motor World che porterebbe grandi vantaggi al territorio ed ai suoi abitanti. Oltre ad offrire posti di lavoro il territorio beneficierà dell’indotto che il Motor World garantirà grazie al costante flusso di visitatori ed inoltre potrà assicurarsi entrate economiche al momento non esigibili. Confidiamo quindi nella possibilità di ottenere agevolazioni ed appoggio dall’amministrazione locale.

6. La collocazione del Motor World in un area turistica ricca di parchi divertimento consentirà di godere di un attrattività consolidata nel tempo limitando gli investimenti in comunicazione.

7. Il Business Model pensato per la gestione del Motor World (illustrato nelle pagine seguenti) consentirà ad Aareal Bank di valorizzare l’immobile ed ottenere un adeguata redditività.

La Struttura

La struttura è stata costruita nel 2007/2008 ed è formata da tre piani, per una superficie totale di circa 30.000 mq. E’ costituita da un parcheggio interrato di 10.000 mq, parcheggio esterno di 8.000 mq,
gallerie commerciali di 14.000 mq e un adiacente lotto edificabile di 9.396. Attualmente l’immobile presenta numerose irregolarità urbanistiche che però potranno essere sanate grazie alla procedura
fallimentare in corso. Da un punto di vista funzionale la struttura si presenta bene ed è facilmente adattabile alla logica del Motor World. Un parcheggio interrato di 10.000mq che manterrà la sua
destinazione ed integrerà una pista kart a motore elettrico per bambini. Un primo piano che sarà dedicato in parte a zona espositiva per le case produttrici e, mantenendo la configurazione attuale
permetterà di ospitare attività retail, un Playgroud per bambini un area Bar ed alcune attrazioni (sala cinema 3D e simulatori di guida); un secondo piano interamente dedicato ad area espositiva e ristorazione a tema. L’area esterna sarà resa accattivante da interventi di carattere estetico che insisteranno sulla facciata dell’immobile e sulla viabilità mentre nella parte posteriore il lotto edificabile ospiterà una pista kart per adulti ed un area eventi.

Il Bacino di utenza ed il Target di riferimento

Non poniamo limiti ai nostri obiettivi di attrazione nei confronti dei potenziali visitatori ed il piano media che andremo a realizzare intende varcare le frontiere italiane per raggiungere l’intera comunità Europea.Abbiamo tuttavia analizzato il territorio classificando in Alta/Media/Bassa/Occasionale la capacità di attrarre visitatori fissando rispettivamente in 50Km / 200Km / 350Km / 500Km

Un ulteriore analisi riguarda i flussi turistici e le presenze registrate nei numerosi parchi della riviera Romagnola.

Il Target di riferimento del Motor World è principalmente composto da persone di sesso maschile di età compresa tra i 16 ed i 55 anni, tuttavia anche il pubblico femminile rappresenta un importante opportunità di business e le numerose attrazioni pensate per i bambini vogliono attrarre intere famiglie all’interno della struttura.

 

50 KM – 829.000 abitanti
(Fonte: Istat)

200 KM – 11.397.000 abitanti
(Fonte: Istat)

 

 

350 KM – 27.789.000 abitanti
(Fonte: Istat)

500 KM – 44.490.000 abitanti (solo Italia)
(Fonte: Istat)

 

I flussi turistici:

La riviera romagnola è da sempre una delle mete turistiche internazionali più frequentata. Il Motor
World può quindi contare su di un ulteriore bacino potenziale che conta milioni di possibili visitatori per i
quali saranno predisposte iniziative di comunicazione ad hoc.

 

Benchmark

Il Motor World è unico nel suo genere.
Volendo cercare dei punti di riferimento per ipotizzare la sua potenzialità sul territorio possiamo
analizzare i risultati di affluenza dei principali parchi divertimento situati nella riviera romagnola,
tenendo però in considerazione:

• Il Motor World è una struttura che non prevede biglietto di ingresso
• Il Motor World può essere visitato in ogni stagione dell’anno
• Il Motor World può essere visitato per curiosità, per divertimento, per necessità, per passione

Presenze: Oltre 1.400.000 mila presenze Età: 65% dai 12 ai 25 anni
Presenze: Oltre 500 mila presenze Età: 70% dai 13 ai 25 anni

Il Modello di Business

1) Area Promozionale

Il Motor World offre alle case produttrici di automobili e motocicli una vetrina permanente da utilizzare per promuovere i propri prodotti.

Il Motor World vende spazi espositivi mirando ad ottenere investimenti “promozionali” e quindiinteramente deducibili dagli operatori del settore.Il Motor World vende informazioni sui potenziali acquirenti raccogliendo dati sui visitatori, sui lorointeressi, sulle loro reazioni agli stimoli promozionali  offerti.

Sono quindi potenziali clienti del Motor World tutte le case produttrici di Automobili e Motociclette. 

 

2) Area Retail

Il Motor World concede il locazione spazi commerciali per attività Retail in tema con il mondo dei motori.

Abbigliamento ed Accessori

 StrumentazioneTecnologica

Gadget - Merchandising

Giocattoli e Modellismo

 

Servizi

Private Brand Motor World - Merchandising

Realizzare attraverso aziende specializzate nella produzione di oggettistica ed abbigliamento, dei prodotti a marchio Motor World

 

 

3) Food & Beverage

Il Motor World dedicherà adeguati spazi al Food&Beverage.
All’interno della struttura e presso l’area eventi esterna sarà presente un offerta completa in grado di
soddisfare ogni esigenza: Bar, FastFood, Caffè , Ristorante.

Saranno contattati esclusivamente operatori in grado di realizzare format in linea con il tema della
struttura; parte fondamentale di tale approccio sarà quindi la realizzazione di spazi dedicati al
food&beverage che siano al tempo stesso professionali, informali, accoglienti.

  

4) Entertainment - Eventi

L’offerta Entertainment del Motor World non prevede investimenti particolarmente onerosi ma deve
garantire attrattività ed offrire momenti unici ai visitatori. Il Motor Word non è un parco a pagamento
pertanto alcune delle attrazioni saranno a pagamento mentre altre a libero accesso.

La sala cinema 3D Una sala in cui verrà proiettato con tecnologia 3D un filmato di 10 minuti che permetterà agli spettatori di vivere l’emozione di un gran premio di formula 1; partenza, sorpassi, pit stop e vittoria finale.

I Simulatori di guida :

Una batteria di 6 simulatori di guida consentira di cimentarsi in una vera gara automobilistica virtuale; l’alta tecnologia raggiunta nel settore dei simulatori garantirà emozioni realistiche e divertimento ai massimi giri.

 

La Pista GoKart adulti

Una pista per Go Kart dove sarà possibile noleggiare kart e partecipare a mini gran premi.

La Pista GoKart Junior

Una pista dedicata ai Bambini, con go kart elettrici posizionata all’interno della struttura.

 

 

La pista radio comandata

Una Pista con automodelli radiocomandati per tutte le età.

La Pista SlotCar

Una Pista Slot Car per competizioni a tutto gas.

Eventi

La Motor World Company al fine di mantenere alto il flusso di visitatori si occuperà nel corso dell’anno di organizzare eventi quli: Autoraduni e Motoraduni; Test Drive; Motor Show; Mercati dell’usato; Mercati del Vintage

 

La Struttura Organizzativa

La Motor World Company non necessita di strutture organizzative complesse e per realizzare quanto previsto dal Modello di Business precedentemente esposto si organizzerà, almeno inizialmente, secondo il seguente schema:

Direzione
Sales Marketing Amministrazione Logistica Private Brand

Spazi
Espositivi

Retail

1 Dirigente; 5 quadri; 3 impiegati

La Direzione gestirà il gruppo di lavoro, fornirà la linee guida e supervisionerà il lavoro del commerciale nella chiusura dei contratti e nella gestione dei rapporti con i clienti. Le vendite suddivise per tipologia di clienti si occuperanno di eseguire un continuo scouting del mercato, selezionare le migliori opportunità, prendere contatti, gestire il rapporto commerciale. Il Marketing avvalendosi della collaborazione di una ditta specializzata nel settore si occuperà della promozione del centro attraverso una continua attività di promozione e comunicazione. L’Amministrazione gestirà gli aspetti contabili 

La Logistica avrà il compito di tenere sotto controllo la struttura, di garantirne la sicurezza, di fornire assistenza ai clienti per l’allestimento degli spazi acquistati, di mantenere i contatti con i fornitori e coordinare gli interventi manutentivi.

Il Private Brand gestirà il marchio Motor World, gestirà il portafoglio prodotti massimizzandone irisultati.

 

La Cooperativa

La Motor World Company attraverso una cooperativa esterna creata ad hoc per il Motor World potrà garantire, rigirandone i costi, tutti i servizi necessari agli espositori. Sempre attraverso la Cooperativa saranno garantiti i servizi di pulizia e sicurezza.

Cooperativa

• Servizi Promozionali
• Servizi Sicurezza
• Servizi Pulizia

Il personale della coperativa che si occuperà dei “servizi promozionali” potrà essere stato formato direttamente dalla cooperativa o essere stato formato dalle case espositrici. Qualora l’espositore desideri una persona di sua fiducia, la stessa sarà assunta dalla cooperativa per il tempo della durata contrattuale tra il Motor World e l’espositore. I costi di tale servizio saranno interamente girati con una piccola maggiorazione alla ditta espositrice. 

La sicurezza e le pulizie invece saranno servizi forniti dalla cooperativa al Motor World secondo i prezzi
di mercato.

 

Marketing 

Usando una similitudine tratta dal mondo dei motori, se le altre voci di spesa si possono considerare necessarie per il funzionamento della macchina “Motor World”, le risorse destinate al marketing devono essere investite per far correre l’auto o, quantomeno, farla andare più veloce di quella dei concorrenti. 
All’interno del budget destinato alle attività di marketing, si identificano alcune categorie mogenee, corrispondenti alle diverse leve a disposizione: cartellonistica fissa e di avvicinamento, animazione ed eventi, comunicazione, decorazioni. La professionalità del marketing manager risiede nelle modalità di ripartizione delle risorse fra le singole sottovoci e, soprattutto, nel modo in cui tali risorse sono investite.
Nel complesso, alle attività di marketing in un centro commerciale tradizionale si destina mediamente circa il 10% del monte spese complessivo, nel caso del Motor World il marketing assume un importanza strategica pertanto il budget dedicato sarà pari a circa un 15%. Variando fortemente, e più di altre voci, da struttura a struttura, il marketing è per eccellenza la leva più discrezionale e che più di altre può essere oggetto di ampliamento o contenimento, a fronte di specifiche esigenze, anche congiunturali, che il centro si trova ad affrontare.

 

Manutenzione: strategica per la stabilità del valore immobiliare

Le manutenzioni rappresentano circa il 10% della spesa totale. Vi rientrano tutti gli interventi ordinari finalizzati a conservare funzionalità e decoro dell’immobile e degli impianti (elettrico, climatizzazione, di collegamento verticale e altri speciali di cui il complesso è dotato). Dal punto di vista immobiliare è la voce di spesa che più influisce sulla conservazione del valore immobiliare.
Generalmente è auspicabile un’organizzazione più razionale delle spese straordinarie a carico della proprietà immobiliare che affiancano le normali voci di manutenzione ordinaria. Accanto al budget delle spese comuni, il gestore del centro, partner nell’attività di “asset management” svolta dalla proprietà, si trova, infatti, a gestire anche il budget dei costi straordinari, all’interno del quale si cerca di dare sempre più spazio alle risorse volte ad apportare continue migliorie e addizioni al complesso immobiliare.

 

Sicurezza: figure professionali poliedriche per assistere i clienti

Un quinto del monte spese complessivo è dedicato alla sicurezza, voce che include servizi di vigilanza armata diurna e notturna, servizi di sicurezza non armata, collegamento degli impianti d’allarme o di altri sistemi di controllo a distanza. Due le considerazioni rilevanti. La prima riguarda una progressiva evoluzione dei servizi forniti dalle aziende specializzate in vigilanza e dai loro dipendenti. Il centro commerciale esige non solo la presenza di uno o più vigilantes armati, ma anche figure professionali poliedriche alle quali richiedere, oltre che la consueta attività di tutela del patrimonio, forme di servizio e assistenza alla clientela.
La seconda considerazione riguarda le evoluzioni tecnologiche. Migliori e più efficienti sistemi di videosorveglianza, controllabili anche in remoto, rappresentano, negli ultimi anni, un alleato utile per le attività di controllo, per il recupero di informazioni in caso di particolari eventi e per il miglioramento delle risorse umane.

 

Forza Motrice – Acqua

Il costo per consumi idrici rappresenta poco meno del 3% del totale. Rientrano in tale voce il fabbisogno
d’acqua per le parti comuni (irrigazione, toilette, impianti antincendio) e per le singole unità commerciali. A differenza delle utenze elettriche, un insediamento commerciale è dotato di uno o più allacci alla rete idrica pubblica. Attraverso un sistema interno, l’acqua viene erogata alle varie unità i cui consumi sono contabilizzati tramite appositi sub-contatori. Anche in merito alla riduzione dei consumi e dei costi idrici, nei progetti commerciali più recenti si evidenziano alcune interessanti soluzioni progettuali e costruttive.

Rientrano nella voce “forza motrice” tutte le utenze energetiche: energia elettrica, gas metano, gasolio,
teleriscaldamento. Nel 2013, sul monte complessivo di spese dei principali centri commerciali, la forza
motrice ha rappresentato in media il 22%. Nell’analisi dei consumi e dei costi energetici di un complesso
si separa in genere quanto utilizzato per l’illuminazione e l’alimentazione degli impianti presenti nelle parti comuni - fra i quali ascensori e scale mobili - dall’energia necessaria per la climatizzazione (riscaldamento e raffrescamento) sia delle parti comuni sia delle singole unità.

Tipologia di bando Agevolazioni, finanziamenti, contributi Destinatari

• Commecio
• Ricerca e innovazione
• Industria, artigianato, cooperazione, servizi Ente ? Regione Emilia-Romagna Data di pubblicazione 28/03/2014

Non rientra fra i costi energetici contabilizzati nel bilancio delle spese quanto necessario per l’illuminazione e l’alimentazione degli impianti delle singole unità commerciali, perché utilizzano sempre proprie utenze dirette. I consumi energetici rappresentano in genere la principale voce di spesa, sebbene varino secondo le strutture, come si vedrà più avanti. Il fabbisogno energetico di un immobile rappresenta una delle variabili sulle quali l’attività del gestore può influire meno. Malgrado ciò, considerando il crescente costo dell’energia e il notevole peso che questa voce detiene nel budget disponibile, numerose sono le azioni intraprese dai gestori di centri commerciali per contenere i consumi e i costi: per esempio, la revisione periodica dei fornitori di energia, ora operanti sul mercato liberalizzato, e l’adozione di sistemi tecnologici e gestionali volti a ridurre i consumi, quali installazione di lampade a minor consumo energetico, gestione più oculata dell’accensione e dello spegnimento degli impianti, frazionamento dell’impianto d’illuminazione per permettere accensioni progressive, installazione di dispositivi volti a ridurre il consumo per illuminazione.

 

Per una visione integrale del progetto del Centro Territory Talent, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

http://www.orgaplan.info/it/contatti